Di fronte alle nuove proposte edilizie che sono state presentate e che rigu
Di fronte alle richieste di un' ulteriore espansione delle grandi strutture alberghiere, l'Associazione non riduce il suo livello di attenzione, mettendo in evidenza come le proposte contrastino con leggi e norme e come insidino ulteriormente il quadro paesaggistico che ha contraddistino la fascia costiera della cittadina. Lo fa con un insieme di osservazioni, puntuali e puntute che ha presentato ieri giorno ultimo utile per presentarle alla struttura comunale. Le pubblichiamo integralmente con l'avvertenza che il loro contenuto è molto tecnico/giuridico e certamente non divulgativo. E' stato necesario in questo momento adottare questa scelta perchè il contrasto di fronte alle nuove richieste del comparto alberghiero si misura anche sul piano del rispetto delle regole e non solo sul piano del merito delle scelte. Vedremo quale sarà l'effetto prodotto.
Prot. 17/25
17/09/2025
Spett. Comune di Stresa
Servizio Urbanistico
Sede Comunale
STRESA vb
Pec. protocollo@cert.comunestresa.it
e p.c.
Spett. Soprintendenza ai beni culturalie, archeologici e del paesaggio
per le Province di: Novara/ Biella/Vercelli/Verbano-Cusio.Ossola
Via Cavallotti
NOVARA
Pec. sabap-no@pec.cultura.gov.it
OGG. PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO (P.E.C. H1) DI INIZIATIVA PRIVATA DEGLI IMMOBILI SITI IN CORSO UMBERTO I° INDIVIDUATI AL CATASTO TERRENI AL FOGLIO 13 MAPPALI 21 E 2 - AVVISO DI DEPOSITO DEL 19/08/2025 PROT. 0014468. PRESENTAZIONE DELLE OSSERVAZIONI.
In relazione alla proposta di piano esecutivo convenzionato oggetto di deposito per la formulazione di osservazioni nel pubblico interesse, il sottoscritto Filippo Pirazzi, residente in Beura Cardezza 28851 via S. Antonio 16, non per se, ma quale Presidente della Associazione Ambientale Italia Nostra APS, Sezione del Verbano/Cusio/Ossola, nell’intento di offrire un contributo utile alla definizione del piano esecutivo in oggetto, formula le considerazioni che nel dettaglio e nel seguito espone:
1) Irritualità della presentazione della proposta di piano presso lo Sportello Unico Comunale dell'edilizia.
Le istanze per attività produttive (è questa è tale) sono procedimentate presso la Sportello Unico delle attivita' Produttive, come disciplinato dall'articolo 38 comma 3 lett. a del decreto-legge n. 112 del 2008, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 133 del 2008 che così recita:
a) attuazione del principio secondo cui, salvo quanto previsto per i soggetti privati di cui alla lettera c) e dall'articolo 9 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, lo sportello unico costituisce l'unico punto di accesso per il richiedente in relazione a tutte le vicende amministrative riguardanti la sua attività produttiva e fornisce, altresì, una risposta unica e tempestiva in luogo di tutte le pubbliche amministrazioni comunque coinvolte nel procedimento, ivi comprese quelle di cui all'articolo 14-quater, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241;
Il relativo regolamento di attuazione, all'art. 2 comma 1 del DPR 7/09/2010 n. 160 così pure recita:
Finalità e ambito di applicazione
1. Per le finalità di cui all'articolo 38, comma 3, del decreto-legge, è individuato il SUAP quale unico soggetto pubblico di riferimento territoriale per tutti i procedimenti che abbiano ad oggetto l'esercizio di attività produttive e di prestazione di servizi, e quelli relativi alle azioni di localizzazione, realizzazione, trasformazione, ristrutturazione o riconversione, ampliamento o trasferimento, nonché cessazione o riattivazione delle suddette attività, ivi compresi quelli di cui al decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59
La normativa sopra richiamata trova altresì conferma nell'art. 5 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m. Sportello unico per l’edilizia che al comma 1/bis :
1-bis. (L) OMISSIS
Resta comunque ferma la competenza dello sportello unico per le attività produttive definita dal regolamento di cui al d.P.R. 7 settembre 2010, n. 160
Il combinato disposto della normativa richiamata non parrebbe consentire una diversa lettura.
Si chiede ragione della presentazione e svolgimento della procedura presso lo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune di Stresa e ove l'osservazione sia pertinente, che il procedimento venga assegnato all'ufficio del competente Servizio Associato cui il Comune partecipa.
2) Illegittimità dell'accoglimento tecnico della proposta di Piano.
Il Comune ha accolto "tecnicamente" con determina del Responsabile del Servizio urbanistico n.592 in data 14/08/2025, la proposta di piano esecutivo di libera iniziativa proposto da S.A.B. Società Alberghi Baveno S.P.A.e riferito all'area di PRGC H1 di completamento alberghiero, normata dall'art. 3.4 delle N.T.A.
L'accoglimento viene considerato atto strettamente tecnico, non di governo, e con il suo accoglimento si da corso al conseguente avvio della procedura di approvazione del Piano.
Con l'osservazione N. 2 si contesta la legittimità dell'accoglimento per le ragioni che si espongono.
a) A giudizio di chi osserva il piano presentato non osserva le normative urbanistiche: sia locali, sia legislative e per questo motivo non sarebbe stato pregevole di accoglimento in quanto privo della condizione fondamentale, ossia la conformità rispetto allo strumento urbanistico.
La conclusione del procedimento non potrebbe essere che negativa e pertanto l'accoglimento "tecnico" costituisce un inutile aggravamento della procedura, pregiudicando il principio del buon andamento dell'amministrazione.
b) Viene assegnata al Piano una capacità edificatoria aggiuntiva e premiale rispetto ai parametri di PRGC, di mc. 11.401 derivante dalla errata applicazione della legge regionale n. 16/2018 art. 5 comma 2, pari all'incremento del 25% del volume esistente, nonché un' ulteriore incremento del 5% derivante dall'applicazione del comma 7 del medesimo articolo 5.
Tali capacità edificatorie aggiuntive ad oggi sono inesistenti.
Questo è motivo di grave difformità del progetto rispetto alla normativa urbanistica vigente.
La Regione infatti è intervenuta recentemente sulla normativa originaria della legge 16/2018. In particolare con la legge regionale n.7/2025 sono state introdotte modifiche alle procedure necessarie per (eventualmente) attribuire, capacità edificatorie aggiuntive, procedure che ora richiedono: atti generali di individuazione di edifici o ambiti di edifici da assoggettare alla normativa premiale, o singole istanze di aventi titolo.
Nell'un caso come nell'altro, l'attribuzione della capacità edificatoria aggiuntiva è subordinata ad atti del Consiglio Comunale.
Il combinato disposto degli articoli 3 e 5 della riformulata Legge Regionale 16/2018 è chiaro e non lascia margini a interpretazioni.
Riportimo qui nel seguito i testi degli articoli citati.
Art. 3.
(Ambito e modalità di applicazione in tema di riuso)
Le amministrazioni comunali e le loro forme associative individuano singoli edifici o gruppi di edifici, di qualunque tipologia edilizia, sui quali promuovere interventi di riuso e di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente attraverso interventi di ristrutturazione edilizia, come definita all' articolo 3, comma 1, lettera d), del d.p.r. 380/2001 , con eventuale ampliamento, finalizzati a migliorare la qualità architettonica, statica, energetica e igienico-funzionale dei singoli edifici, che non conducono a interventi di ristrutturazione urbanistica come definita all' articolo 3, comma 1, lettera f), del d.p.r. 380/2001 .
L'individuazione dei singoli edifici o dei gruppi di edifici di cui ai commi 1 e 2 è subordinata a deliberazione comunale, secondo quanto previsto all' articolo 17, comma 12, lettera h ter), della legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 (Tutela ed uso del suolo); con la medesima deliberazione sono definiti gli interventi ammissibili in attuazione della presente legge secondo quanto previsto all' articolo 17, comma 12, lettera f), della l.r. 56/1977 , che ne attesta la conformità.
Art. 5.
(Ulteriori specificazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia)
Ai sensi dell' articolo 3, comma 1, lettera d), del d.p.r. 380/2001, sugli edifici individuati ai sensi dell'articolo 3, esistenti al 26 ottobre 2018 e legittimi all'atto di richiesta o presentazione dei titoli abilitativi edilizi, sono consentiti gli incrementi di volumetria previsti dal presente articolo.
Al momento dell'avvenuto accoglimento del progetto di Piano che prevede consistenti benefici volumetrici, nessuna individuazione risulta essere stata approvata con atto deliberativo de Consiglio Comunale avente valenza di variante urbanistica (articolo 17, comma 12, lettera h ter Legge Regionale 56/77 e s.m. ).
In subordine la normativa consente anche un diverso percorso procedurale che si attiva su proposta di aventi titolo.( art. 3 commi 6 e 7)
In tale caso si prevede una valutazione da parte dell'Ente Comune da effettuarsi nell'arco di 120 giorni, concludendosi con l'accoglimemto o il motivato rigetto tenuto conto, tra le altre condizioni della coerenza con il PPR.
Art 3
6. Al fine di promuovere gli interventi di riuso e di riqualificazione gli aventi titolo possono presentare proposta d'intervento da sottoporre alla valutazione comunale.
7. Il comune valuta la proposta di intervento in relazione alle limitazioni all'edificazione, alle previsioni infrastrutturali e alla dotazione di servizi pubblici del PRG vigente e, se coerente con le previsioni del PPR e con le limitazioni di cui alla presente legge, entro centoventi giorni dalla richiesta ne delibera l'accoglimento o ne motiva il rigetto.
Neppure questa procedura risulta essere stata attivata e men che meno, conclusa.
Nell'un caso come nell'altro, i due processi devono considerarsi preliminari rispetto all'avvio formale di un procedimento autorizzativo, sia che esso si esaurisca nel rilascio di un permesso a costruire semplice, sia che contempli un diverso percorso più articolato e complesso come nel caso di approvazione di un piano attuativo.
Tali procedure dunque non sono state seguite nel caso oggetto di avviso di pubblicazione, ma neppure menzionate nella determinazione n. 592/2025 del Servizio Urbanistico, ignorate totalmente e solo anche per questa ragione l'accoglimento della proposta di Piano appare un atto dai contenuti illegittimi e non conforme alla legislazione speciale a cui lo stesso proponente fa riferimento per attribuirsi una capacità edificatoria aggiuntiva rispetto ai parametri fissati dal PRGC vigente.
Si chiede la riforma integrale in autotutela della Determinazione n. 592 /2025 del Servizio Urbanistico Comunale.
3) Standard urbanistici pubblici. Localizzazioni improprie e parziali
Ferma restando la riserva espressa sulle quantità edilizie inserite nel progetto di Piano, si osserva che la individuazione dello standard a verde pubblico in ambito delocalizzato (nella specie in ambito extraurbano estraneo ad ogni contesto abitativo e destinato dal PRGC ad altra funzione di inziativa privata) , non risponde né al dettato, né allo spirito della legge.
La ragione della cessione di aree standard sta nell'incremento delle dotazioni delle urbanizzazioni (nel caso secondarie), ma non certo in quello di aumentare di fatto il patrimonio boschivo di proprietà comunale che, tra l'altro, nel caso di Stresa è molto elevato.
Si chiede invece che la localizzazione sia individuata secondo il dettato della stessa norma contenuta nelle NTA (art. 3.4) che la prevede: o all'interno del perimetro dell'area H1 o in ambito ad essa limitrofo.
In ogni caso la monetizzazione può essere ammessa, (recita la norma) solo qualora sia dimostrata l' impossibilità fisica del reperimento di aree idonee.
Di questa dimostrazione non c'è alcuna traccia nei documenti di piano dove, peraltro ampie aree non trovano (ancora) previsione.
Lo stesso dicasi per lo standard a parcheggi pubblici.
In una città che notoriamente soffre per la carenza di parcheggi pubblici e che vede in alcuni periodi e giorni dell'anno un afflusso veicolare poco sostenibile (anzi insostenibile), in una proposta di piano che (ferma restando la riserva sulle quantità edilizie impropriamente attribuitisi), calcola uno standard, peraltro minimo di mq. 1917,15 da destinare a parcheggio, vengono senza giustificazione alcuna, individuati in cessione all'Ente soltanto mq. 748 in superficie ma in ambito urbanisticamente non conforme.
Tale ambito è occupato in parte da edificio accessorio di villa d'epoca, (pur quest'ultima non inserita in elenco contenuto nel PPR, ma a nostra giudizio meritevole di esserlo, non foss'altro per l'ampio contesto di sua appartenenza) ipotecandone così ed espressamente l'abbattimento e il trasferimento della cubatura in altra area.
Verrebbe qundi soppresso definitivamente, sia con l'inserimento del parcheggio a raso a ridosso della villa, sia con il trasferimento della cubatura della pertinenza, un ambito urbano dove esisteva l'armonia villa/parco/pertinenze prima dell'attuale stato di voluto abbandono, conseguente al suo acquisto da parte di S.A.B. Alberghi Baveno S.P.A., con finalità dichiarata, di trasformarne (vedi il protocollo di intesa deliberazione CC 19/06/2024, siglato tra Società e Comune ) l'area a destinazione ricettiva alberghiera.
Anche in questo caso comunque non viene rispettata la norma dell'articolo 3.4 delle NTA del vigente PRGC, sia in quanto non è dimostrata l'impossibilità fisica di realizzare lo standard parcheggi all'interno dei confini dell'ambito H1, sia in quanto verrebbe localizzato in ambito non previsto dallo stesso PRGC a tale destinazione d'uso.
In relazione allo standard parcheggi si formulano ulteriori considerazioni.
Il rapporto tra standard a verde pubblico e standard a parcheggi, fissato nella proposta in egual misura del 50% ciascuno, è discrezionale.
La misura di quello parcheggi non può scendere sotto il 50%, ma nulla vieta in presenza della forte carenza già segnalata, che esso sia adeguatamente elevato.
Quanto alla sua collocazione esso potrebbe trovare spazio nell'area libera H1 posta a monte di strada Omarini ( già oggetto di accordi per la sua sdemanializzazione nella tratta limitrofa) e in ambito sotterraneo (si potrebe ipotizzare anche un suo reperimento in parte delle attuali superfici a parcheggio a più livelli utilizzati a standard privato, ampliandoli più a monte ), preservando comunque superfici libere di superficie in funzione dell'incremento del verde, sia esso pubblico che privato.
In ogni caso, solo lo si volesse, non esisterebbe problema alcuno di reperimento in ambito H1, salvo concretamente ipotizzare che, pendente il protocollo di intesa Comune/S.A.B., si vogliano riservare le aree libere in prospettiva di un' ulteriore, per nulla ipotetica espansione del piano urbanistico non pregiudicandolo con altri utilizzi.
Se questa (come crediamo), non è soltanto un'ipotesi, si porrebbe un problema di frazionamento improprio di un progetto di riassetto urbanistico e non soltanto edilizio che verrebbe presentato per "soglie" successive, in contrasto con principi affermati dalla giurisprudenza in tema di valutazioni ambientali strategiche che non lo ammettono.
Un ulteriore problema per l'attuazione del protocollo di intesa non sarebbe però soltanto la necessità di affrontare un processo di variante dello strumento urbanistico generale, ma anche quello che, ove approvato, la sua attuazione in questa fase configurerebbe un intervento di ristrutturazione urbanistica (così come la sdemanializzaione di via Omarini ) e non solo edilizia e anche di nuova costruzione. Da qui l'accortezza (di dubbia legittimità abusando del diritto) di procedere per soglie di interventi così da non pregiudicare l'acquisizione dei bonus edilizi della legge Regionale 16/2018 che limita la sua operatività non oltre gli interventi di ristrutturazione edilizia. Una vera intenzionalità diabolica.
In relazione a ciò si chiede che il progetto presentato individui le soluzioni di ogni singola area posta all'intero dell'aambito H1 e non faccia rinvio a scelte e decisioni future ai fini del completamento funzionale della medesima area,
4) Standard a parcheggio privato.
Si manifesta contrarietà alla collocazione in superficie del nuovo standard a parcheggio privato, chiedendone la costruzione in interrato.
La sottrazione di altro suolo libero all'interno dell'area, contribuisce ad accrescere il deterioramento dell'equilibrato rapporto costruito/non costruito- ville/parco tipico della fascia costiera e pericostiera della sponda lacuale.
Ogni ipotesi di nuova costruzione dovrebbe mitigare comunque il deterioramento di detto rapporto, rafforzando semmai, accanto al costruito, il verde tipico dei parchi tradizionali e tipici del lago Maggiore, verde che invece in questi anni e proprio nell'ambito del Comune di Stresa ha visto e sta vedendo un impoverimento crescente: ( morte dei cedri di Villa Ducale non sostituiti- edificazione diffusa e massiva in quello di villa Basile e Mona, pur tutelata- impoverimento per cadute o tagli di esemplari di villa La Palazzola, mai rimpiazzati- soppressione del verde arboreo di Villa Ostini - deterioramento grave del verde pubblico nei viali residenziali- Destinazione di fatto ad uso parcheggio dell'area prativa tra via del Lupo e Via Sempione, pur oggetto di prescrizione nel PPR). Solo per citarne alcuni.
Contestabile poi l'affermazione contenuta nella proposta laddove afferma essere la localizzazione degli standard a parcheggi privati previsti in luogo già a tal scopo destinato. La destinazione d'uso attuale è di fatto, ma non legale ( se lo fosse ne venga menzionato il titolo).
Si chiede la realizzazione dello standard in interrato, destinando la superficie libera a verde pubblico o privato.
5) Monetizzazione delle aree standard: mancata applicazione delle normative vigenti.
Ferme restando le ampie riserve in merito all'attribuzione di nuove e aggiuntive capacità edificatorie all'interno dell'area H1, la impropria individuazione degli ambiti dove collocare le aree standard e le parziali monetizzazioni applicate, se ne contestano modalità di calcolo e di determinazione.
a) Disapplicando normative vigenti si utilizza in maniera pedissequa il contenuto della deliberazione regolamentare Consiliare n. 53 del 20/11/2006, ignorando tuttavia il disposto contenuto nell'articolo 7 che prevede e impone l'adeguamento biennale,(in altro comma è indicato annuale) comunque mai avvenuto, di tabella 1 del medesimo regolamento, riferita ai valori delle aree e che qui nel seguito si riporta .
Art. 7
Omissis
I corrispettivi di monetizzazione indicati alla tabella n. 1 saranno aggiornati con cadenza biennale mediante apposito provvedimento. L’aggiornamento avverrà sulla base delle variazioni degli indici ISTAT del Costi di Costruzione di un fabbricato residenziale (indici per capoluoghi: V.C.O.) decorrenti dalla data di approvazione del presente Regolamento sino alla data di adeguamento
Omissis
b) Ignorando inoltre, in quanto doverosamente applicabile, il disposto dell'articolo 21 comma 4 bis della Legge Regionale n.56/77 e s.m. che così recita:
Art. 21
'4 bis.
Qualora l'acquisizione delle superfici di cui al comma 1 non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna................................................................................. le convenzioni e gli atti di obbligo degli strumenti urbanistici esecutivi e dei permessi di costruire possono prevedere, in alternativa totale o parziale alla cessione, che i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma, commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree, da destinare all'acquisizione di aree per servizi pubblici o alla realizzazione dei servizi medesimi.
Non esiste infatti nulla del progetto di Piano che faccia riferimento alla citata norma che impone un confronto tra il valore dell'utilità economica conseguita con la monetizzazione ( si ritiene necessiti una perizia indipendente che la determini) e i costi di acquisizione di aree standard, applicando il maggior valore tra i due.
c) Ignorando altresì quanto pure normato dalla citata Deliberazione n. 53/2006, laddove nei casi di attuazione di piani esecutivi non consente la forfettizzazione dei valori di monetizzazione per le opere non eseguite, ma all'articolo 4 comma 1 prescrive la redazione del computo estimativo in relazione alle opere non attuate e il loro onere a carico del proponente:
Art. 4 comma 1
la verifica, operata dall’Ufficio Tecnico, del computo metrico delle opere da realizzarsi per l’allestimento delle previste aree a verde e a parcheggio pubbliche, comprensivo del costo delle aree stesse; i valori, così quantificati e consensualmente accettati dalle parti, dovranno essere indicati nell’atto di convenzione e le somme corrispondenti trasferite, contestualmente al rilascio dei prescritti titoli abilitativi, o in caso di strumenti urbanistici esecutivi con la stipula delle relative convenzioni
d) Ignorando comunque anche la stessa normativa di cui alla Deliberazione 53/2006, (pur non applicabile nel caso in specie, ma applicata), laddove prescrive l'adeguamento annuale dei costi forfetizzati della realizzazione delle urbanizzazioni a parcheggi e a verde.
Ne consegue, nel caso di approvazione di atti così predisposti, un palese danno erariale in termini di mancata esatta quantificazione e poi riscossione di risorse finanziare che risultano in rilevante difetto rispetto a quanto dovuto.
Art. 5
Il valore di monetizzazione assegnato alle aree a standard di cui al precedente Art. 4, comma 2, nel caso di interventi residenziali, turistico-alberghieri, direzionali, commerciali e produttivi di minore complessità, sottoposti a singolo titolo abilitativo (ex DPR 380/01 smi), sarà espresso dalla risultante del valore convenzionale dell’area (con riferimento alla Tabella 1, il cui aggiornamento avverrà annualmente a cura dell’Ufficio Tecnico comunale), moltiplicato per l’indice erequativo riferito all’area normativa in cui avviene l’intervento (con riferimento alla Tabella 2, il cui aggiornamento avverrà con l’adozione della Variante Generale al PRGC), sommato al costo unitario per mq di allestimento delle opere (con riferimento alla Tabella 3, il cui aggiornamento avverrà annualmente a cura dell’Ufficio Tecnico comunale), moltiplicato per il numero di metri quadri costituente la superficie dell’area a standard, computata secondo le prescrizioni delle vigenti NTA.
Si chiede pertanto la riforma integrale dell'intera disposizione convenzionale riferita alla monetizzazione delle aree standard non cedute e non realizzate, o cedute e non realizzate, applicando in maniera corretta e aggiornata le normative di legge e regolamentari: Regionale e locali.
6) Rapporto con il Piano Pesaggistico Regionale - criticita'.
Il progetto di Piano attuativo in esame è un nuovo e ulteriore elemento del processo in atto di trasformazione delle dimore storiche ( per lo più in stato di voluto abbandono) e di ampliamento delle grandi strutture alberghere presenti sul tratto costiero del Comune di Stresa.
Al di là degli elementi di dubbia legittimità e opinabili nel merito che alcuni degli interventi hanno presentato e presentano, gli interrogativi più rilevanti che sotto il profilo culturale/paesaggistico si pongono è se siano in linea con il quadro normativo che il PPR ha dato, o se invece se ne discostino a tal punto che, ove fosse stato osservato, il risultato sarebbe stato diverso e migliore.
Già il ritardo o l'inazione con cui ( in genere i Comuni e Stresa non si discosta) viene recepito il PPR, pone un problema in quanto, differendo la sua ricezione sine die si consentono comunque interventi non forse ammissibili.
Nel caso concreto, al di là del progetto attuale (irrisolto, e non a caso, in molte delle sue componenti), pende sulla vasta area ancora libera (in parte all'interno del perimetro H1 e in parte esterna ad esso) un compromettente patto di intesa siglato con approvaziene consiliare tra le parti: Comune /S.A.B. S.p.a., patto che apre scenari tutt'altro che condivisibili circa le sorti dell'intera vasta superficie posta tra l'attuale via Omarini e Via Principe di Piemonte, superficie ora proprietà S.A.B..
Di fatto si aprirebbero le porte ad una ristrutturazione urbanistica, ampliando ulteriormente l'ambito a destinazione funzionale ricettivo alberghiero anche in zona ora a destinazione residenziale consolidata.
L'ampia area della villa storica esistente e a confine con via Principe di Piemonte, (impropriamente per noi non inserita in catalogo nel PPR, (ma inseribile in caso di recepimento del PPR ?)) ne verrebbe radicalmente modificata.
La riduzione della componente del verde storico perderebbe ulteriormente valenza in questa tratta posta immediatamente a monte della fascia costiera del lago, con evidente perdita della identità percettiva consolidata del litorale e della sua percezione visiva dall'ambito lacuale.
Già gli esempi detrattivi di queste valenze sono tanti e troppi che aggiungerne altri sembrerebbe autolesionista.
Il rapporto edificato/non edificato che, nella tratta della costa nord del lago Maggiore si traduce per lo più nel rapporto: Villa /Parco, continuerebbe quindi a deteriorarsi in maniera irreversibiler e permanente.
La preminenza della componente arborea sull'edificato è ribaltata, le strutture edilizie diventano predominanti, anzi dominanti in assoluto e il verde residuo ulteriormente depotenziato sotto il profilo paesaggistico a motivo di scelte minimali e riduttive rispetto all'impianto originario dei parchi .
Nel caso concreto del Piano in esame, l'indice fondiario reale supererebbe il rapporto 3 mc/mq., considerato che la monetizzazione parziale degli standard pubblici e la delocalizzazione altrove dei rimanenti, realizza la coincidenza tra superficie territoriale e fondiaria, alterando di fatto l' indice indicato in tabella dal proponente e modificando altresì la valenza delle stesse previsioni di piano regolatore. Il tutto a beneficio dell'edificabile edilizia e a discapito di quel rapporto tra le componenti costruito/non costruito-Villa/parco, che era e, nelle intezioni di PPR, vorrebbe ancora fosse.
Sostanzialmente il piano presentato è omissivo rispetto non solo a soluzioni e modifiche pianificatorie che il Comune si è impegnato ad attuare, ma anche rispetto al quadro normativo e pianficatorio attuale, lasciando inattuata una consistente area della zona H1, in vista di soluzioni future, certamente (nelle intenzioni) ulteriormente detrattive di quel rapporto edificato/non edificato che invece dovrebbe essere perseguito per mantenre la coerenza con il quadro normativo disegnato dal PPR per l'ambito della costa nord del Lago e nella unità di paesaggio denominata:" Ville, giardini e parchi, aree ed impianti per il loisir e il turismo (art. 26 n.t.a. ).
Si aggiunga ancora che il Comune ha trasferito già una capacità edificatoria aggiuntiva di mc. 3.000 senza alcun procedimento di variante o non variante e che anche i pretesi bonus ex L. R. 16/2018, verrebbero assegnati (senza le modifiche procedurali che abbiamo indicato e comunque e in ogni caso senza una condivisione con gli Enti di tutela dei vincoli esistenti (leggasi Soprintendenza) e senza verifica della loro coerenza con il quadro normativo disegnato dal PPR e questo stante l'avviata irrituale procedura di approvazione del Piano proposto.
Si assiste dunque ad un processo amministrativo sviato nei suoi coretti profili, incapace di un percorso virtuoso e rispettoso nella sostanza (ma qui neppure nella forma), che garantisca la preminenza dei valori di salvaguardia paesaggistica e culturale che devono governare i processi di trasformazione territoriale anche a livello locale.
Vi è un ribaltamento dei valori costituzionali preminenti dove gli interessi economici dettano la linea e l'Ente territoriale di primo livello si mostra incapace di guidare lui il processo, subalterno a richieste, esecutore formale di decisioni altrui.
Il rischio reale e concreto è che i beni da conservare e valorizzare siano derubricati a presenze virtuali, rappresentati all'interno di relazioni accattivanti dove ogni esito sia però gia defintio.
Per le ragioni esposte si chiede che il processo di approvazione del Piano presentato sia sospeso in attesa della sua integrazione con tutti le componenti che più elementi convergenti indicano quali reali volontà perseguite dal Proponente e venga chairito definitivamente quale sarà il quadro pianificatorio verso il quale si vuole approdare, verifcandone puntualmente la coerenza con il sistema normativo indicato dal PPR per l'unità di paesaggio e l'ambito entro il quale si colloca.
7) Sintesi
Tutto quanto ampiamente relazionato in narrativa delle presenti osservazioni, si sintetizzano come nel seguito:
A) Irritualità del procedimento presso lo sportello unico dell'edilizia.
B) Non conformità del progetto di piano con la previsione attuale di PRGC per autoassegnazione di aggiuntive capacità edificatorie in difetto di procedure e di competenze Consiliari previste da legge regionale n. 16/2018 e s.m.. Inammissibilità dell'accoglimento tecnico della proposta.
C) Inopportuna individuazione dell'ambito a standard parcheggi privati.
D) Illegittima e inopportuna collocazione degli standard a parcheggio e verde pubblico in contrasto di diversa previsione contenuta nell'art. 3.4 delle NTA.
E) Errata e difforme applicazione della normativa in materia di determinazione dei valori di monetizzazione delle aree standard non oggette a cessione.
F) Mancata verifica di coerenza del progetto con il quadro normativo dettato dal PPR- Mancata progettazione integrale delle superfici di piano.
Italia Nostra VCO
Il Presidente di Sezione
Filippo Pirazzi
Filippo Pirazzi
Via Sant'Antonio, n°16
28851 BEURA CARDEZZA (VB)
tel: 338 613 2825
C.F. 80078410588 Italia Nostra VCO
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