La nostra Sezione non ho ritenuto di astenersi dal presentare le proprie osservazioni in merito al piano esecutivo dell'area ex Hillebrand e lo ha fatto rispondendo all'invito pubblico emesso dal Comune. Qui nel seguito le potrete leggere integralmente. Esse intendono dare un contributo positivo al miglioramento sostanziale del piano, valorizzando al massimo la parte pubblica, diversamente poco significativa. Un apporto positivo che propone diverse alternative possibili, proprio per cercare di togliere ogni alibi al loro respingimento. Un intervento, quello della Sezione, che prende atto con rammarico della parziale perdita per la città di un'area di pregio che avrebbe meritato ben diversa destinazione, ma che non ha trovato nessuno pronto, sin tanto che vi era il tempo, ad invertire una scelta non adeguatamente valutata. Con queste nostre osservazioni, che ci auguriamo possano essere, almeno parzialmente accolte, offriamo una prospettiva più ampia nel segno di una proposta di riqualificazione che possa andare anche oltre i confini dell'area in esame. Il nostro sforzo si unisce a quello di altre associazioni, del comitato spontaneo e di singoli cittadini che hanno preso a cuore le sorti di quest'area e che stanno producendo osservazioni per esercitare una forte pressione sull'amministrazione e indurre il Sindaco ad un riesame attento del Piano prima di passare alla sua approvazione. Vedremo nel prossimo futuro quale sarà l'esito dei nostri tentativi.
ITALIA NOSTRA ONLUS
Sezione del Verbano/Cusio/Ossola
Prot. 32/2021
05/12/2021
Preg.mo Sig. Sindaco
della città di
Verbania
Sede Municipale
Sig. Assessore con delega
alla Pianificazione urbana
della città di
Verbania
Sede Municipale
Spett. Comune di
Verbania
IV Dipartimento
Settore Ambiente
Verbania
Sede
e p.c.
Ai Signori
Presidenti dei gruppi
Consiliari
Loro Sedi
a mezzo posta
certificata
OGG: Piano esecutivo
convenzionato – Proponente TeQ s.r.l.- Osservazioni.
Con
la presente l’Associazione Italia Nostra Onlus, Sezione locale del
Verbano/Cusio e Ossola, in esito all’avviso di pubblicazione del
05/11/2021 con il quale è stato reso noto, agli effetti della
possibilità di presentare osservazioni, il Piano esecutivo
convenzionato relativo all’area della scheda 96 soggetta a SEU del
PRGC, presentato da TeQ s.r.l., produce le proprie valutazioni come
nel seguito esposte.
Premessa
generale.
Si
premette una valutazione a contenuto generale: la Pianificazione per
varianti, di cui anche il piano in osservazione è un risultato, è
una prassi ampiamente diffusa, sino a essere diventata una costante
nell’operato delle amministrazioni.
Questa
prassi, quasi sempre promossa da istanze, espressioni di interessi
economici,che difficilmente non vengono poi riconosciute, nell’arco
di pochi anni, può modificare il quadro della pianificazione
generale che, di norma, dovrebbe essere il frutto di un’analisi
attenta e complessiva delle dinamiche. demografiche, economiche,
sociali e anche normative in atto e in divenire.
In
altre parole, mentre lo strumento generale dovrebbe rappresentare il
risultato dell’analisi di quelle dinamiche, frutto di una sintesi
ed espressione di un indirizzo di governo di medio/lungo periodo, la
successiva prassi delle varianti, laddove non finalizzate a
migliorare lo strumento, correggendone errori, distorsioni o
valutazioni errate, in realtà diventa, o rischia di diventare,
l’unico modo di attuazione del PRGC, in brevissimo tempo obsoleto e
accantonato nel suo impianto complessivo a favore di soluzioni
estemporanee, parcellizzate e non presenti nello strumento al momento
della sua approvazione.
La
Variante di cui il Piano attuativo in osservazione è il legittimo
figlio, risponde alla logica che abbiamo poco sopra evidenziato,
consegnando un’area libera e pregiata, sostanzialmente non
consumata e posta nel cuore cittadino, alla distribuzione commerciale
che, insaziabile nella ricerca di nuovi spazi di offerta, a fronte di
una domanda che certamente trova già oggi piena soddisfazione nei
suoi bisogni, si risolverà in una competizione concorrenziale tra i
nuovi soggetti e quelli già in campo, a scapito ulteriore
dell’offerta di prossimità, ormai indirizzata verso la completa
desertificazione, trascinando nel degrado gli ambiti urbani e non
solo quelli locali, ma anche quelli del territorio di riferimento, di
vecchio insediamento.
Nella
fattispecie, la Variante si è andata a collocare in un’ area che
nei prossimi anni, con la riconversione della ex Acetati, avrà
necessità di una completa ridefinizione del suo disegno, dove anche
l’ambito qui in osservazione non sarebbe stato estraneo, risultando
quindi la destinazione d’uso attribuita un elemento estraneo ad una
futura riprogrammazione organica dell’area più vasta.
Il
rimedio sarebbe stato l’avvio, sì di un’ulteriore variante,
correttiva e che mettesse quantomeno l’area in salvaguardia,
evitandone compromissioni definitive.
Prendiamo
atto che i tempi per intervenire in tal senso sono passati, ma ci
preme anche sottolineare come sono stati disponibili senza che
nessuno sia intervenuto, salvo recriminare, in un gioco delle parti
che ci pare un po’ irriguardoso verso la cittadinanza consapevole.
Confidiamo
che il piano attuativo, ora in osservazione, non sia già il frutto
di una concertazione istruttoria definitiva, perché ove così fosse,
il momento partecipativo e pubblico potrebbe risolversi in un mero
esercizio formale, senza possibilità di incidere sulle soluzioni
progettuali presentate, mentre invece auspichiamo possa essere
momento di reale possibilità di dialogo tra cittadinanza e
amministrazione pubblica, perché entro
la cornice della destinazione d’uso, ormai data, si possa
sviluppare una forte capacità negoziale da parte degli attori
pubblici chiamati alla approvazione,
al fine di spostare l’asse progettuale verso soluzioni rivolte al
miglioramento di quella parte pubblica della città che, dentro il
piano in osservazione, deve trovare spazio e soluzione.
Se
dunque questa è la premessa di ordine generale che ci è parso
richiamare quale posizione di principio di questa Associazione, le
osservazioni di carattere più puntuale che seguono sono finalizzate
a dare comunque un contributo nel segno indicato del rafforzamento
della qualità complessiva del piano e della parte pubblica in
particolare, confidando nel loro attento esame e auspicandone l’
accoglimento ove rilevassero.
Osservazione
n. 1
Si
chiede la verifica dell’intervenuta ottemperanza, in sede di
approvazione della variante urbanistica di cui il piano ne è
attuazione, della deliberazione della Giunta Regionale 29 febbraio
2016, n. 25-2977: “ Disposizioni per l'integrazione della procedura
di valutazione ambientale strategica nei procedimenti di
pianificazione territoriale e urbanistica, ai sensi della legge
regionale 5 dicembre 1977, n. 56 (Tutela ed uso del suolo) “,
laddove individua la esclusione dalla procedura di verifica di
assoggettabilità alla VAS solo per:
“strumenti
urbanistici esecutivi che non comportano variante al piano regolatore
comunale che li ha determinati,
per i quali sia stato già svolto un precedente esame degli effetti
ambientali in sede di analisi di compatibilità ambientale o
valutazione del PRG
che in base all’individuazione dell’assetto localizzativo delle
nuove previsioni e delle dotazioni territoriali, degli indici di
edificabilità, degli usi ammessi e dei contenuti planovolumetrici,
tipologici e costruttivi degli interventi, abbia individuato i limiti
e le condizioni di sostenibilità ambientale delle trasformazioni
previste (ai sensi dell’art. 40 comma 7 della l.r. 56/1977)”.
Qualora
quanto previsto per escludere la verifica di assoggettabilità, non
fosse intervenuto, si chiede che la relativa procedura sia ora
attuata.
Osservazione
n. 2
L’articolo
22, comma 6, della deliberazione del Consiglio Regionale
29/10/1999 n. 563-13414 e s.m. stabilisce che:
“contestualmente
alla formazione di nuovi piani regolatori generali o nel loro
adeguamento
ai sensi dell'articolo 6, comma 5 del d.lgs. n. 114/1998 e comunque
entro centottanta giorni dall'entrata in vigore della presente
normativa, devono integrare i regolamenti edilizi ed i regolamenti di
polizia locale con specifiche disposizioni relative al decoro e
all'arredo urbano degli addensamenti commerciali urbani A.1., A.2.,
A.3……………..., con particolare riferimento alla sistemazione
dei fronti commerciali, all'organizzazione edilizia degli spazi
espositivi sul fronte strada, all'utilizzo di materiali di finitura,
alla definizione delle tipologie delle insegne pubblicitarie e
all'analisi degli elementi da evitare ai fini del decoro urbano……..”
Il
successivo comma 6 bis così prosegue:
“Ai
fini della valutazione di compatibilità ambientale di cui
all’articolo 27, lo strumento urbanistico generale del comune
contiene l’analisi di compatibilità ambientale e i criteri di
valutazione che devono essere adottati dagli strumenti urbanistici
esecutivi in applicazione dell’articolo 20, comma 5 della legge
regionale 14 dicembre 1998, n. 40”.
Alla
luce della normativa richiamata, si rappresenta l’esigenza che
venga chiarito, se i processi di adeguamento normativo previsti
siano intervenuti, sia con riferimento a quelli regolamentari, sia ai
fini della introduzione dei criteri di valutazione da adottarsi dagli
strumenti esecutivi, quale quello in esame.
In
caso di mancato intervenuto adeguamento, si chiede che la conclusione
del procedimento di approvazione del piano esecutivo venga sospesa in
attesa che l’adeguamento normativo sia, celermente, approvato.
Osservazione
n. 3
Il
testo coordinato della deliberazione del Consiglio Regionale
29/10/1999 n. 536-13414, fissa il termine di centottanta giorni
entro il quale i comuni sono tenuti ad adeguare gli strumenti
urbanistici generali ed attuativi alle disposizioni dettate.
Sempre
il medesimo testo prevede che in caso di inerzia da parte dei comuni
o di adeguamenti difformi dalla normativa, nel rispetto dell’articolo
6, comma 6 del decreto legislativo n. 114/1998 e dell’articolo 4,
comma 4 della legge regionale sul commercio, si applicano le norme di
cui all’articolo 30.
Le
varianti urbanistiche necessarie ad adeguare gli strumenti
urbanistici, ai sensi dell'articolo 6, comma 5 del d.lgs. n. 114/1998
e dell'articolo 4 della legge regionale sul commercio, sono formate e
approvate secondo le procedure stabilite dall'articolo 17 della l.r.
56/1977, come modificato dalla legge regionale sul commercio……
Quanto
premesso, l’osservazione riguarda l’avvenuta o meno intervenuta
ottemperanza da parte del Comune dell’obbligo di adeguamento dello
strumento urbanistico e, se ciò non fosse, considerata la durata del
tempo di inottemperanza: (234 mesi a fronte di mesi 6 assegnati), ci
chiediamo se il ricorso alle norme sostitutive, che dovrebbero avere
una funzione comunque transitoria, sarebbe ancora consentito o non
obbligherebbe il Comune a provvedere preventivamente, allineando ora
la sua pianificazione a quella urbanistico/commerciale ?
Osservazione
4. Rilievi puntuali
La
soluzione progettuale che viene presentata presenta un difetto di
fondo, solo in parte riconducibile alle indicazioni della scheda 96:
utilizza alcuni, non tutti per verità, i diritti edificatori nella
misura massima possibile, mentre applica, a livello minimo, i
parametri riferiti agli standard pubblici.
Il
rapporto di copertura viene utilizzato nella misura del 49,81 %,
contro il 50% ammissibile e così pure l’altezza è poco
inferiore a quella massima .
La
cosa è assolutamente lecita, ma se dall’Organo decisorio del
Comune non venissero introdotti alcuni correttivi, il risultato
finale manterrebbe questa asimmetria tra i due attori: il proponente
realizzerebbe il risultato che si prefigge, mentre il soggetto
pubblico beneficerebbe della cessione a suo favore di diritti nella
misura che la norma stessa definisce “minimi”, cioè estensibili.
Il
compito di questa fase di osservazioni consiste nella raccolta di
contributi che, espressi con finalità di pubblico interesse, possano
indirizzare il soggetto amministrazione pubblica a elaborare
soluzioni anche diverse dal progetto presentato e che, entro la
cornice normativa dettata dal PRGC, migliorino il prodotto
progettuale finale, sempre in direzione dell’interesse pubblico
collettivo.
Se
così non fosse, le norme di Piano dovrebbero risultare fisse e
invariabili, meccaniche e ragioneristiche, mentre esse sono poste
come misure limite, ossia massime per i diritti edificatori e minime
per le cessioni di standard.
Entro
questa forbice si deve inserire la capacità concertativa
dell’Amministrazione decisoria che, recependo i contributi positivi
che saranno il risultato del momento partecipativo ed elaborando
proprie autonome e aggiuntive valutazioni, abbia la capacità di
portare il proponente verso l’accettazione di significative
migliorie di progetto, contenendo, se possibile, i diritti massimi
concedibili ed espandendo quelli minimi acquisibili, oltre che
migliorando comunque le soluzioni progettuali, indirizzandolo nella
direzione della sintesi più elevata possibile tra gli interessi
privati e quelli pubblici che si confrontano.
Quanto
premesso formuliamo una serie di puntuali osservazioni conseguenti la
premessa che abbiamo espresso
a)
Errore
materiale:
I dati quantitativi di piano, indicati nell’allegato 2.a, ci pare
contengano un marginale errore di calcolo. Il 30% della ST, dovrebbe
essere pari a mq. 2.142,00, anziché come indicato in mq. 2.042,00.
Di conseguenza anche l’articolazione della SS dovrebbe essere
rimodulata in eccesso.
Si
chiede la correzione
b)
Dimensionamento
dell’edificio.
L’edificio
è dal forte impatto dimensionale, impatto che appare ancora più
significativo se si ha riguardo al contesto limitrofo, non ultima la
villa Hillebrand, generando un’ asimmetria di scala rispetto agli
edifici vicini.
Scopo
del Sue dovrebbe essere quello di minimizzare l’asimmetria,
operando una serie di correttivi progettuali che possano contenere
il dimensionamento ora previsto.
Si
aprono diverse ipotesi risolutive che, pur non possedendo qui tutti
gli elementi tecnici per sostenerne la fattibilità, crediamo utile
indicare perché possano essere vagliate.
Altezza
1)
Si osserva la presenza di un rilevante vano sottotetto, dichiarato
volume tecnico. Si
chiede che sia verificata la inderogabilità della presenza di tale
vano e se non lo fosse, che possa essere progettualmente rimosso,
riducendosi l’altezza massima dell’edificio.
2)
Si rileva la soluzione di collocare al piano terra dell’edificio
una parte degli spazi di parcheggio. Tale soluzione non incide sulla
superficie utile, ma sull’altezza dell’edificio.
Si
chiede che la superficie a parcheggio sia prevista in un piano
interrato, da realizzarsi e esclusivamente entro l’impronta della
superficie coperta dell’edificio. Non
dovrebbe esistere alcun impedimento tecnico dal perseguire tale
soluzione che, ove attuata, diminuirebbe in maniera consistente
l’altezza dell’edificio e quindi, limiterebbe le disarmonie di
scala ora presenti.
In
alternativa a
questa soluzione si
chiede che la quota parcheggio ad uso commerciale sia prevista sulla
copertura dell’edificio.
In
tale ultimo caso la soluzione progettuale dovrebbe prevedere
soluzioni mitigative, quali schermature a verde poste lungo la
perimetrazione esterna, contribuendo ad una miglior integrazione
dell’edificio con il contesto limitrofo e a ridurne comunque
l’impatto.
Superficie
coperta/superfici a parcheggio esterno e accessorie.
Il
contenimento dell’altezza dell’edificio è un obiettivo
realistico, rimane il fatto che la superficie coperta è molto
rilevante, esaurendo pressochè totalmente la capacità prevista dal
piano.
L’ampiezza
dell’area libera ora disponibile, la sostanziale permeabilità del
suolo, l’assenza di elementi inquinanti, la prossimità ad ambiti
residenziali mediamente addensati, la connettività potenziale con la
non lontana emergenza culturale dell’ambito di Madonna di Campagna,
la stessa vicinanza alle aree più densamente abitate del centro di
Pallanza, tutto ciò milita perché si abbia cura che una parte
consistente della superficie territoriale rimanga, o meglio venga
assegnata alla fruibilità pubblica in termini di superfici da
adibire allo svago, alla ricreazione e alla socialità, privilegiando
l’attrezzatura a verde urbano che, vuoi la tradizione culturale
della città, vuoi la memoria del luogo richiede e richiama.
Se
ciò è vero, è vero altresì che l’attuale soluzione progettuale
non risponde a queste esigenze, tanto che la previsione a verde
pubblico è estremamente limitata, specie se rapportata all’entità
dimensionale dell’edificio previsto. Per inciso, la realizzazione
recente di altra struttura commerciale della catena Lidl, con una
superficie coperta di circa mq. 2500, ha realizzato un’area verde
quasi doppia di quanto prevede il SUE in esame, pur in presenza di
una analoga superficie coperta.
1
Quanto
premesso, pur ferma restando la superficie destinata all’utilizzo
commerciale,
si chiede che sia verificata la possibilità di una riduzione
dimensionale delle superfici accessorie o una loro diversa
distribuzione che possa contribuire al contenimento dell’ingombro
dell’edificio, con riduzione della SC.
2
Si
chiede inoltre che sia verificata la possibilità, alla luce della
normativa urbanistica commerciale e in relazione alla natura
dell’addensamento entro il quale si classifica la media
distribuzione, anche ai sensi della previsione contenuta
nell’articolo 22/bis comma 4 lett. b delle NTA, di un’
individuazione, della quota di parcheggio pubblico, in area esterna a
quella di intervento, nello
specifico collocandoli tutti in interrato sotto l’ esistente area a
parcheggio camper immediatamente limitrofa, connettendola all’area
commerciale o, in alternativa, monetizzandone l’onere, da
utilizzarsi direttamente dal Comune per realizzare tale soluzione .
In
tali casi, si chiede che la superficie corrispondente a quella
liberata dalla previsione parcheggi, venga destinata ad incremento,
all’interno del lotto di intervento, dell’area destinata a verde
pubblico, ciò rientrando nella competenza e possibilità dell’Organo
Giunta, visto il disposto dell’articolo 22/bis, ultimo comma della
NTA e considerata la valenza “debole” della previsione della
scheda tecnica 96, così definita in sede di decisione
giurisdizionale di altra fattispecie in cui il Comune di Verbania e
la presente Associazione sono state parti in contrasto.
3
In
difetto della soluzione precedente si chiede che la medesima quota
parcheggi pubblici sia realizzata comunque in interrato, come
peraltro consentito da norma, riposizionando l’edificio in maniera
più arretrata rispetto l’asse di V.le Azari, implementando
significativamente la dimensione dell’area verde prevista in
fregio.
Per
le stesse ragioni si chiede che tutte le previsioni di utilizzo
viario dell’area in funzione dell’accesso commerciale e la
superficie riferita ai parcheggi di pertinenza, siano oggetto di
attento riesame, finalizzato, se possibile, alla riduzione del loro
ingombro.
In
particolare si chiede che venga evitata la connessione
automobilistica con via Crocetta che trasformerebbe tale via,
sostanzialmente residenziale, in una a più inteso traffico, con
evidente degrado della qualità urbana.
4
Per
tutte le aree di superficie che dovessero rimanere destinate
all’utilizzo a parcheggio o a viabilità interna, si chiede che
vengano individuate soluzioni che prevedano l’utilizzo di materiali
drenanti, mantenendo la permeabilità del suolo, sempre che ciò non
contrasti con normative specifiche riguardo la raccolta e il
trattamento delle acque meteoriche di dilavamento.
5
Per
tutte le aree di superficie si chiede che siano fatte oggetto di
piantumazione con adeguate alberature di medio fusto al fine di
ridurre gli eccessi di calore che le aree a parcheggio e a viabilità
provocano, mitigando altresì l’impatto visivo dell’edificio
rispetto al suo intorno, integrando in maniera armoniosa le
soluzioni, con quelle previste per l’area a verde pubblico,
adeguatamente migliorata, attrezzata e ampliata.
Osservazione
5: Opere di contorno e di compensazione.
La
posizione pregiata dell’area, di cui già si è fatto cenno, pur in
assenza di una pianificazione generale coerente che ne valorizzi la
forte potenzialità, non esclude che, specie con riguardo alle opere
di contorno e a quelle di compensazione, si possano prefigurare
scenari futuri entro i quali il progetto dell’area ora in esame
possa integrarsi.
L’utilizzo,
in interrato, della limitrofa area camper è già una soluzione
suggerita che può costituire un elemento di connessione tra quanto
in progetto e le aree esterne esistenti, evitando ulteriore consumo
di suolo.
Tuttavia,
pur in assenza di un piano che prefiguri il futuro della vicina area
ex Acetati, la presenza dell’emergenza culturale di Madonna di
Campagna è già ora un elemento di cui, a parere dell’Associazione,
si deve tener conto nella progettazione di aree, come quella in
esame, da essa non distante.
A
giudizio della scrivente occorrerebbe valutare, con estrema
attenzione, la possibilità di una futura riqualificazione
dell’intero v.le Azzari al fine di trasformare questo asse di
penetrazione urbana in un elemento importante di valorizzazione della
qualità e anche della bellezza cittadina.
La
intervenuta perdita della funzione industriale lungo buona parte del
suo asse, la presenza in posizione dominante della già ricordata
emergenza di Madonna di Campagna, potrebbero prefigurare la
realizzazione di una forte connessione materiale e visiva tra le
varie aree, dove la riqualificazione da semplice arteria
automobilistica di scorrimento in vero e proprio viale di
penetrazione urbana, trasformerebbe v.le Azari in un percorso anche
ciclo/pedonale connettivo, dove l’elemento del verde urbano sarebbe
l’elemento visivo dominante e qualificante. In questa prospettiva
anche la perdita di anche solo poche decine di centimetri del
calibro stradale, a vantaggio delle pertinenze pedonali e ciclabili,
avrebbero il risultato di migliorare la qualità urbana, provocando
una riduzione della velocità di scorrimento a tutto beneficio della
sicurezza stradale e del clima acustico.
Se
dunque questo, come crediamo, può essere uno scenario realistico, la
presente osservazione chiede che vengano incrementate sostanzialmente
le opere di contorno da richiedersi al proponente e che il segmento
di v.le Azari posto in fregio all’area di attuazione venga fatto
oggetto di una riqualificazione secondo le indicazioni prospettate.
Si
confida nell’attento esame e nell’accoglimento dei contributi che
abbiamo voluto proporre.
Distintamente
Il Presidente
Piero Vallenzasca
