La nostra Sezione non ho ritenuto di astenersi dal presentare le proprie osservazioni in merito al piano esecutivo dell'area ex Hillebrand e lo ha fatto rispondendo all'invito pubblico emesso dal Comune. Qui nel seguito le potrete leggere integralmente. Esse intendono dare un contributo positivo al miglioramento sostanziale del piano, valorizzando al massimo la parte pubblica, diversamente poco significativa. Un apporto positivo che propone diverse alternative possibili, proprio per cercare di togliere ogni alibi al loro respingimento. Un intervento, quello della Sezione, che prende atto con rammarico della parziale perdita per la città di un'area di pregio che avrebbe meritato ben diversa destinazione, ma che non ha trovato nessuno pronto, sin tanto che vi era il tempo, ad invertire una scelta non adeguatamente valutata. Con queste nostre osservazioni, che ci auguriamo possano essere, almeno parzialmente accolte, offriamo una prospettiva più ampia nel segno di una proposta di riqualificazione che possa andare anche oltre i confini dell'area in esame. Il nostro sforzo si unisce a quello di altre associazioni, del comitato spontaneo e di singoli cittadini che hanno preso a cuore le sorti di quest'area e che stanno producendo osservazioni per esercitare una forte pressione sull'amministrazione e indurre il Sindaco ad un riesame attento del Piano prima di passare alla sua approvazione. Vedremo nel prossimo futuro quale sarà l'esito dei nostri tentativi.
ITALIA NOSTRA ONLUS
Sezione del Verbano/Cusio/Ossola
Prot. 32/2021
05/12/2021
Preg.mo Sig. Sindaco
della città di
Verbania
Sede Municipale
Sig. Assessore con delega
alla Pianificazione urbana
della città di
Verbania
Sede Municipale
Spett. Comune di Verbania
IV Dipartimento
Settore Ambiente
Verbania
Sede
e p.c.
Ai Signori
Presidenti dei gruppi Consiliari
Loro Sedi
a mezzo posta certificata
OGG: Piano esecutivo convenzionato – Proponente TeQ s.r.l.- Osservazioni.
Con la presente l’Associazione Italia Nostra Onlus, Sezione locale del Verbano/Cusio e Ossola, in esito all’avviso di pubblicazione del 05/11/2021 con il quale è stato reso noto, agli effetti della possibilità di presentare osservazioni, il Piano esecutivo convenzionato relativo all’area della scheda 96 soggetta a SEU del PRGC, presentato da TeQ s.r.l., produce le proprie valutazioni come nel seguito esposte.
Premessa generale.
Si premette una valutazione a contenuto generale: la Pianificazione per varianti, di cui anche il piano in osservazione è un risultato, è una prassi ampiamente diffusa, sino a essere diventata una costante nell’operato delle amministrazioni.
Questa prassi, quasi sempre promossa da istanze, espressioni di interessi economici,che difficilmente non vengono poi riconosciute, nell’arco di pochi anni, può modificare il quadro della pianificazione generale che, di norma, dovrebbe essere il frutto di un’analisi attenta e complessiva delle dinamiche. demografiche, economiche, sociali e anche normative in atto e in divenire.
In altre parole, mentre lo strumento generale dovrebbe rappresentare il risultato dell’analisi di quelle dinamiche, frutto di una sintesi ed espressione di un indirizzo di governo di medio/lungo periodo, la successiva prassi delle varianti, laddove non finalizzate a migliorare lo strumento, correggendone errori, distorsioni o valutazioni errate, in realtà diventa, o rischia di diventare, l’unico modo di attuazione del PRGC, in brevissimo tempo obsoleto e accantonato nel suo impianto complessivo a favore di soluzioni estemporanee, parcellizzate e non presenti nello strumento al momento della sua approvazione.
La Variante di cui il Piano attuativo in osservazione è il legittimo figlio, risponde alla logica che abbiamo poco sopra evidenziato, consegnando un’area libera e pregiata, sostanzialmente non consumata e posta nel cuore cittadino, alla distribuzione commerciale che, insaziabile nella ricerca di nuovi spazi di offerta, a fronte di una domanda che certamente trova già oggi piena soddisfazione nei suoi bisogni, si risolverà in una competizione concorrenziale tra i nuovi soggetti e quelli già in campo, a scapito ulteriore dell’offerta di prossimità, ormai indirizzata verso la completa desertificazione, trascinando nel degrado gli ambiti urbani e non solo quelli locali, ma anche quelli del territorio di riferimento, di vecchio insediamento.
Nella fattispecie, la Variante si è andata a collocare in un’ area che nei prossimi anni, con la riconversione della ex Acetati, avrà necessità di una completa ridefinizione del suo disegno, dove anche l’ambito qui in osservazione non sarebbe stato estraneo, risultando quindi la destinazione d’uso attribuita un elemento estraneo ad una futura riprogrammazione organica dell’area più vasta.
Il rimedio sarebbe stato l’avvio, sì di un’ulteriore variante, correttiva e che mettesse quantomeno l’area in salvaguardia, evitandone compromissioni definitive.
Prendiamo atto che i tempi per intervenire in tal senso sono passati, ma ci preme anche sottolineare come sono stati disponibili senza che nessuno sia intervenuto, salvo recriminare, in un gioco delle parti che ci pare un po’ irriguardoso verso la cittadinanza consapevole.
Confidiamo che il piano attuativo, ora in osservazione, non sia già il frutto di una concertazione istruttoria definitiva, perché ove così fosse, il momento partecipativo e pubblico potrebbe risolversi in un mero esercizio formale, senza possibilità di incidere sulle soluzioni progettuali presentate, mentre invece auspichiamo possa essere momento di reale possibilità di dialogo tra cittadinanza e amministrazione pubblica, perché entro la cornice della destinazione d’uso, ormai data, si possa sviluppare una forte capacità negoziale da parte degli attori pubblici chiamati alla approvazione, al fine di spostare l’asse progettuale verso soluzioni rivolte al miglioramento di quella parte pubblica della città che, dentro il piano in osservazione, deve trovare spazio e soluzione.
Se dunque questa è la premessa di ordine generale che ci è parso richiamare quale posizione di principio di questa Associazione, le osservazioni di carattere più puntuale che seguono sono finalizzate a dare comunque un contributo nel segno indicato del rafforzamento della qualità complessiva del piano e della parte pubblica in particolare, confidando nel loro attento esame e auspicandone l’ accoglimento ove rilevassero.
Osservazione n. 1
Si chiede la verifica dell’intervenuta ottemperanza, in sede di approvazione della variante urbanistica di cui il piano ne è attuazione, della deliberazione della Giunta Regionale 29 febbraio 2016, n. 25-2977: “ Disposizioni per l'integrazione della procedura di valutazione ambientale strategica nei procedimenti di pianificazione territoriale e urbanistica, ai sensi della legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 (Tutela ed uso del suolo) “, laddove individua la esclusione dalla procedura di verifica di assoggettabilità alla VAS solo per:
“strumenti urbanistici esecutivi che non comportano variante al piano regolatore comunale che li ha determinati, per i quali sia stato già svolto un precedente esame degli effetti ambientali in sede di analisi di compatibilità ambientale o valutazione del PRG che in base all’individuazione dell’assetto localizzativo delle nuove previsioni e delle dotazioni territoriali, degli indici di edificabilità, degli usi ammessi e dei contenuti planovolumetrici, tipologici e costruttivi degli interventi, abbia individuato i limiti e le condizioni di sostenibilità ambientale delle trasformazioni previste (ai sensi dell’art. 40 comma 7 della l.r. 56/1977)”.
Qualora quanto previsto per escludere la verifica di assoggettabilità, non fosse intervenuto, si chiede che la relativa procedura sia ora attuata.
Osservazione n. 2
L’articolo 22, comma 6, della deliberazione del Consiglio Regionale 29/10/1999 n. 563-13414 e s.m. stabilisce che:
“contestualmente alla formazione di nuovi piani regolatori generali o nel loro adeguamento ai sensi dell'articolo 6, comma 5 del d.lgs. n. 114/1998 e comunque entro centottanta giorni dall'entrata in vigore della presente normativa, devono integrare i regolamenti edilizi ed i regolamenti di polizia locale con specifiche disposizioni relative al decoro e all'arredo urbano degli addensamenti commerciali urbani A.1., A.2., A.3……………..., con particolare riferimento alla sistemazione dei fronti commerciali, all'organizzazione edilizia degli spazi espositivi sul fronte strada, all'utilizzo di materiali di finitura, alla definizione delle tipologie delle insegne pubblicitarie e all'analisi degli elementi da evitare ai fini del decoro urbano……..”
Il successivo comma 6 bis così prosegue:
“Ai fini della valutazione di compatibilità ambientale di cui all’articolo 27, lo strumento urbanistico generale del comune contiene l’analisi di compatibilità ambientale e i criteri di valutazione che devono essere adottati dagli strumenti urbanistici esecutivi in applicazione dell’articolo 20, comma 5 della legge regionale 14 dicembre 1998, n. 40”.
Alla luce della normativa richiamata, si rappresenta l’esigenza che venga chiarito, se i processi di adeguamento normativo previsti siano intervenuti, sia con riferimento a quelli regolamentari, sia ai fini della introduzione dei criteri di valutazione da adottarsi dagli strumenti esecutivi, quale quello in esame.
In caso di mancato intervenuto adeguamento, si chiede che la conclusione del procedimento di approvazione del piano esecutivo venga sospesa in attesa che l’adeguamento normativo sia, celermente, approvato.
Osservazione n. 3
Il testo coordinato della deliberazione del Consiglio Regionale 29/10/1999 n. 536-13414, fissa il termine di centottanta giorni entro il quale i comuni sono tenuti ad adeguare gli strumenti urbanistici generali ed attuativi alle disposizioni dettate.
Sempre il medesimo testo prevede che in caso di inerzia da parte dei comuni o di adeguamenti difformi dalla normativa, nel rispetto dell’articolo 6, comma 6 del decreto legislativo n. 114/1998 e dell’articolo 4, comma 4 della legge regionale sul commercio, si applicano le norme di cui all’articolo 30.
Le varianti urbanistiche necessarie ad adeguare gli strumenti urbanistici, ai sensi dell'articolo 6, comma 5 del d.lgs. n. 114/1998 e dell'articolo 4 della legge regionale sul commercio, sono formate e approvate secondo le procedure stabilite dall'articolo 17 della l.r. 56/1977, come modificato dalla legge regionale sul commercio……
Quanto premesso, l’osservazione riguarda l’avvenuta o meno intervenuta ottemperanza da parte del Comune dell’obbligo di adeguamento dello strumento urbanistico e, se ciò non fosse, considerata la durata del tempo di inottemperanza: (234 mesi a fronte di mesi 6 assegnati), ci chiediamo se il ricorso alle norme sostitutive, che dovrebbero avere una funzione comunque transitoria, sarebbe ancora consentito o non obbligherebbe il Comune a provvedere preventivamente, allineando ora la sua pianificazione a quella urbanistico/commerciale ?
Osservazione 4. Rilievi puntuali
La soluzione progettuale che viene presentata presenta un difetto di fondo, solo in parte riconducibile alle indicazioni della scheda 96: utilizza alcuni, non tutti per verità, i diritti edificatori nella misura massima possibile, mentre applica, a livello minimo, i parametri riferiti agli standard pubblici.
Il rapporto di copertura viene utilizzato nella misura del 49,81 %, contro il 50% ammissibile e così pure l’altezza è poco inferiore a quella massima .
La cosa è assolutamente lecita, ma se dall’Organo decisorio del Comune non venissero introdotti alcuni correttivi, il risultato finale manterrebbe questa asimmetria tra i due attori: il proponente realizzerebbe il risultato che si prefigge, mentre il soggetto pubblico beneficerebbe della cessione a suo favore di diritti nella misura che la norma stessa definisce “minimi”, cioè estensibili.
Il compito di questa fase di osservazioni consiste nella raccolta di contributi che, espressi con finalità di pubblico interesse, possano indirizzare il soggetto amministrazione pubblica a elaborare soluzioni anche diverse dal progetto presentato e che, entro la cornice normativa dettata dal PRGC, migliorino il prodotto progettuale finale, sempre in direzione dell’interesse pubblico collettivo.
Se così non fosse, le norme di Piano dovrebbero risultare fisse e invariabili, meccaniche e ragioneristiche, mentre esse sono poste come misure limite, ossia massime per i diritti edificatori e minime per le cessioni di standard.
Entro questa forbice si deve inserire la capacità concertativa dell’Amministrazione decisoria che, recependo i contributi positivi che saranno il risultato del momento partecipativo ed elaborando proprie autonome e aggiuntive valutazioni, abbia la capacità di portare il proponente verso l’accettazione di significative migliorie di progetto, contenendo, se possibile, i diritti massimi concedibili ed espandendo quelli minimi acquisibili, oltre che migliorando comunque le soluzioni progettuali, indirizzandolo nella direzione della sintesi più elevata possibile tra gli interessi privati e quelli pubblici che si confrontano.
Quanto premesso formuliamo una serie di puntuali osservazioni conseguenti la premessa che abbiamo espresso
a) Errore materiale: I dati quantitativi di piano, indicati nell’allegato 2.a, ci pare contengano un marginale errore di calcolo. Il 30% della ST, dovrebbe essere pari a mq. 2.142,00, anziché come indicato in mq. 2.042,00. Di conseguenza anche l’articolazione della SS dovrebbe essere rimodulata in eccesso.
Si chiede la correzione
b) Dimensionamento dell’edificio.
L’edificio è dal forte impatto dimensionale, impatto che appare ancora più significativo se si ha riguardo al contesto limitrofo, non ultima la villa Hillebrand, generando un’ asimmetria di scala rispetto agli edifici vicini.
Scopo del Sue dovrebbe essere quello di minimizzare l’asimmetria, operando una serie di correttivi progettuali che possano contenere il dimensionamento ora previsto.
Si aprono diverse ipotesi risolutive che, pur non possedendo qui tutti gli elementi tecnici per sostenerne la fattibilità, crediamo utile indicare perché possano essere vagliate.
Altezza
1) Si osserva la presenza di un rilevante vano sottotetto, dichiarato volume tecnico. Si chiede che sia verificata la inderogabilità della presenza di tale vano e se non lo fosse, che possa essere progettualmente rimosso, riducendosi l’altezza massima dell’edificio.
2) Si rileva la soluzione di collocare al piano terra dell’edificio una parte degli spazi di parcheggio. Tale soluzione non incide sulla superficie utile, ma sull’altezza dell’edificio.
Si chiede che la superficie a parcheggio sia prevista in un piano interrato, da realizzarsi e esclusivamente entro l’impronta della superficie coperta dell’edificio. Non dovrebbe esistere alcun impedimento tecnico dal perseguire tale soluzione che, ove attuata, diminuirebbe in maniera consistente l’altezza dell’edificio e quindi, limiterebbe le disarmonie di scala ora presenti.
In alternativa a questa soluzione si chiede che la quota parcheggio ad uso commerciale sia prevista sulla copertura dell’edificio.
In tale ultimo caso la soluzione progettuale dovrebbe prevedere soluzioni mitigative, quali schermature a verde poste lungo la perimetrazione esterna, contribuendo ad una miglior integrazione dell’edificio con il contesto limitrofo e a ridurne comunque l’impatto.
Superficie coperta/superfici a parcheggio esterno e accessorie.
Il contenimento dell’altezza dell’edificio è un obiettivo realistico, rimane il fatto che la superficie coperta è molto rilevante, esaurendo pressochè totalmente la capacità prevista dal piano.
L’ampiezza dell’area libera ora disponibile, la sostanziale permeabilità del suolo, l’assenza di elementi inquinanti, la prossimità ad ambiti residenziali mediamente addensati, la connettività potenziale con la non lontana emergenza culturale dell’ambito di Madonna di Campagna, la stessa vicinanza alle aree più densamente abitate del centro di Pallanza, tutto ciò milita perché si abbia cura che una parte consistente della superficie territoriale rimanga, o meglio venga assegnata alla fruibilità pubblica in termini di superfici da adibire allo svago, alla ricreazione e alla socialità, privilegiando l’attrezzatura a verde urbano che, vuoi la tradizione culturale della città, vuoi la memoria del luogo richiede e richiama.
Se ciò è vero, è vero altresì che l’attuale soluzione progettuale non risponde a queste esigenze, tanto che la previsione a verde pubblico è estremamente limitata, specie se rapportata all’entità dimensionale dell’edificio previsto. Per inciso, la realizzazione recente di altra struttura commerciale della catena Lidl, con una superficie coperta di circa mq. 2500, ha realizzato un’area verde quasi doppia di quanto prevede il SUE in esame, pur in presenza di una analoga superficie coperta.
1
Quanto premesso, pur ferma restando la superficie destinata all’utilizzo commerciale, si chiede che sia verificata la possibilità di una riduzione dimensionale delle superfici accessorie o una loro diversa distribuzione che possa contribuire al contenimento dell’ingombro dell’edificio, con riduzione della SC.
2
Si chiede inoltre che sia verificata la possibilità, alla luce della normativa urbanistica commerciale e in relazione alla natura dell’addensamento entro il quale si classifica la media distribuzione, anche ai sensi della previsione contenuta nell’articolo 22/bis comma 4 lett. b delle NTA, di un’ individuazione, della quota di parcheggio pubblico, in area esterna a quella di intervento, nello specifico collocandoli tutti in interrato sotto l’ esistente area a parcheggio camper immediatamente limitrofa, connettendola all’area commerciale o, in alternativa, monetizzandone l’onere, da utilizzarsi direttamente dal Comune per realizzare tale soluzione .
In tali casi, si chiede che la superficie corrispondente a quella liberata dalla previsione parcheggi, venga destinata ad incremento, all’interno del lotto di intervento, dell’area destinata a verde pubblico, ciò rientrando nella competenza e possibilità dell’Organo Giunta, visto il disposto dell’articolo 22/bis, ultimo comma della NTA e considerata la valenza “debole” della previsione della scheda tecnica 96, così definita in sede di decisione giurisdizionale di altra fattispecie in cui il Comune di Verbania e la presente Associazione sono state parti in contrasto.
3
In difetto della soluzione precedente si chiede che la medesima quota parcheggi pubblici sia realizzata comunque in interrato, come peraltro consentito da norma, riposizionando l’edificio in maniera più arretrata rispetto l’asse di V.le Azari, implementando significativamente la dimensione dell’area verde prevista in fregio.
Per le stesse ragioni si chiede che tutte le previsioni di utilizzo viario dell’area in funzione dell’accesso commerciale e la superficie riferita ai parcheggi di pertinenza, siano oggetto di attento riesame, finalizzato, se possibile, alla riduzione del loro ingombro.
In particolare si chiede che venga evitata la connessione automobilistica con via Crocetta che trasformerebbe tale via, sostanzialmente residenziale, in una a più inteso traffico, con evidente degrado della qualità urbana.
4
Per tutte le aree di superficie che dovessero rimanere destinate all’utilizzo a parcheggio o a viabilità interna, si chiede che vengano individuate soluzioni che prevedano l’utilizzo di materiali drenanti, mantenendo la permeabilità del suolo, sempre che ciò non contrasti con normative specifiche riguardo la raccolta e il trattamento delle acque meteoriche di dilavamento.
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Per tutte le aree di superficie si chiede che siano fatte oggetto di piantumazione con adeguate alberature di medio fusto al fine di ridurre gli eccessi di calore che le aree a parcheggio e a viabilità provocano, mitigando altresì l’impatto visivo dell’edificio rispetto al suo intorno, integrando in maniera armoniosa le soluzioni, con quelle previste per l’area a verde pubblico, adeguatamente migliorata, attrezzata e ampliata.
Osservazione 5: Opere di contorno e di compensazione.
La posizione pregiata dell’area, di cui già si è fatto cenno, pur in assenza di una pianificazione generale coerente che ne valorizzi la forte potenzialità, non esclude che, specie con riguardo alle opere di contorno e a quelle di compensazione, si possano prefigurare scenari futuri entro i quali il progetto dell’area ora in esame possa integrarsi.
L’utilizzo, in interrato, della limitrofa area camper è già una soluzione suggerita che può costituire un elemento di connessione tra quanto in progetto e le aree esterne esistenti, evitando ulteriore consumo di suolo.
Tuttavia, pur in assenza di un piano che prefiguri il futuro della vicina area ex Acetati, la presenza dell’emergenza culturale di Madonna di Campagna è già ora un elemento di cui, a parere dell’Associazione, si deve tener conto nella progettazione di aree, come quella in esame, da essa non distante.
A giudizio della scrivente occorrerebbe valutare, con estrema attenzione, la possibilità di una futura riqualificazione dell’intero v.le Azzari al fine di trasformare questo asse di penetrazione urbana in un elemento importante di valorizzazione della qualità e anche della bellezza cittadina.
La intervenuta perdita della funzione industriale lungo buona parte del suo asse, la presenza in posizione dominante della già ricordata emergenza di Madonna di Campagna, potrebbero prefigurare la realizzazione di una forte connessione materiale e visiva tra le varie aree, dove la riqualificazione da semplice arteria automobilistica di scorrimento in vero e proprio viale di penetrazione urbana, trasformerebbe v.le Azari in un percorso anche ciclo/pedonale connettivo, dove l’elemento del verde urbano sarebbe l’elemento visivo dominante e qualificante. In questa prospettiva anche la perdita di anche solo poche decine di centimetri del calibro stradale, a vantaggio delle pertinenze pedonali e ciclabili, avrebbero il risultato di migliorare la qualità urbana, provocando una riduzione della velocità di scorrimento a tutto beneficio della sicurezza stradale e del clima acustico.
Se dunque questo, come crediamo, può essere uno scenario realistico, la presente osservazione chiede che vengano incrementate sostanzialmente le opere di contorno da richiedersi al proponente e che il segmento di v.le Azari posto in fregio all’area di attuazione venga fatto oggetto di una riqualificazione secondo le indicazioni prospettate.
Si confida nell’attento esame e nell’accoglimento dei contributi che abbiamo voluto proporre.
Distintamente
Il Presidente
Piero Vallenzasca
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