ITALIA NOSTRA APS
Sezione locale del Verbano Cusio Ossola
Spettabile
Città di Verbania
Sportello unico per le attività produttive – SUAP del Verbano
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Prot. n.20/2026
Beura Cardezza, lì 10/11/2026
OGGETTO: Variante semplificata al PRGC vigente ai sensi dell'art. 8 c.1 del D.P.R. n. 160/2010 e dell'art. 17 bis comma 4 della legge regionale n.56/77 e s.m.i. contestuale all'intervento di riqualificazione ai fini turistico/ricettivi del compendio immobiliare denominato "Villa Poss". Presentazione osservazioni.
In relazione all'avviso pubblico emesso da Codesto Ufficio in data 12/10/2026 e riferito all'oggetto, questa Associazione Italia Nostra APS, sezione territoriale del Verbano-Cusio-Ossola, presenta a firma del Presidente pro tempore Dott. Filippo Pirazzi, le qui unite osservazioni, rese nel pubblico interesse e per le quali si confida in un attento esame e riscontro.
Osservazione n. 1
Partecipazione al procedimento
La procedura in corso si svolge ai sensi dell'art. 8 comma 1 del D.P.R. n. 160/2010 e dell'art. 17 bis comma 4 della Legge Regionale n. 56/1977 e s.m.i.
Il citato D.P.R. recita che:
" Nei comuni in cui lo strumento urbanistico non individua aree destinate all'insediamento di impianti produttivi o individua aree insufficienti, fatta salva l'applicazione della relativa disciplina regionale, l'interessato può richiedere al responsabile del SUAP la convocazione della conferenza di servizi di cui agli articoli da 14 a 14-quinquies della legge 7 agosto 1990, n. 241, e alle altre normative di settore, in seduta pubblica."
Si rileva, per lo scopo di questa osservazione, la natura pubblica della conferenza, ossia estesa, se non alla facoltà di partecipazione a quella di intervento dei soggetti più oltre individuati, nonché del pubblico in generale.
La stessa norma rinvia poi, per quanto attiene agli ulteriori aspetti procedimentali, alle regole generali fissate dall'ordinamento con la legge 241/1990 ed in particolare con gli articoli che vanno dal 14 al 14 quinques della stessa legge.
Sempre per quanto rileva ai fini della presente osservazione, si rimarca il comma 5 dello stesso articolo 14 che così recita:
"Punto 5. L'indizione della conferenza è comunicata ai soggetti di cui all’articolo 7, i quali possono intervenire nel procedimento ai sensi dell'articolo 9".
L'articolo 7 estende il dovere di comunicazione, con le modalità di cui all'art. 8, anche ad altri soggetti, diversi dal proponente e da quelli istituzionali e il successivo articolo 9 include tra i soggetti cui possa derivare pregiudizio, anche i portatori di interessi diffusi, quali comitati o associazioni.
Art. 7. "1. Ove non sussistano ragioni di impedimento derivanti da particolari esigenze di celerità del procedimento, l’avvio del procedimento stesso è comunicato, con le modalità previste dall’articolo 8, ai soggetti nei confronti dei quali il provvedimento finale è destinato a produrre effetti diretti ed a quelli che per legge debbono intervenirvi. Ove parimenti non sussistano le ragioni di impedimento predette, qualora da un provvedimento possa derivare un pregiudizio a soggetti individuati o facilmente individuabili, diversi dai suoi diretti destinatari, l’amministrazione è tenuta a fornire loro, con le stesse modalità, notizia dell’inizio del procedimento.
L'articolo 8 precisa che la comunicazione dell'avvio del procedimento deve essere dato mediante comunicazione personale, escludendo pertanto che l'assolvimento possa dirsi assolto con una semplice pubblicazione della notizia.
Art. 8. (Modalità e contenuti della comunicazione di avvio del procedimento)
L’amministrazione provvede a dare notizia dell’avvio del procedimento mediante comunicazione personale.
Art. 9. (Intervento nel procedimento)
1. Qualunque soggetto, portatore di interessi pubblici o privati, nonché i portatori di interessi diffusi costituiti in associazioni o comitati, cui possa derivare un pregiudizio dal provvedimento, hanno facoltà di intervenire nel procedimento.
Anche l'articolo 17 bis comma 4 della Legge Regionale 56/77 e s.m.i., in base al quale si procede, rinvia per quanto attiene ai soggetti con diritto di partecipazione a quelli individuati nella legge n.241/1990
"la conferenza di servizi si esprime in via ordinaria entro trenta giorni dalla prima seduta; alla conferenza partecipano il comune o i comuni interessati, la provincia, la città metropolitana e la Regione, la quale si esprime tramite il proprio rappresentante unico; partecipano altresì gli altri enti e soggetti previsti dalla l. 241/1990 e dalle altre normative di settore;
Tutto quanto premesso, stante la natura della Associazione che qui interviene, i propri scopi statutari come nel seguito indicato:
"L’Associazione Italia Nostra APS, costituita il 29 ottobre 1955 e riconosciuta con Decreto del Presidente della Repubblica 22 agosto 1958 n. 1111, ha lo scopo di concorrere alla tutela e alla valorizzazione del patrimonio storico, artistico e naturale della Nazione."
La propria iscrizione tra gli enti del terzo settore:
"Italia Nostra, associazione di promozione sociale, è ente del terzo settore ai sensi del d.lgs. 3 luglio 2017 n. 117, non ha scopi di lucro ed ha durata indeterminata."
Inoltre la sua valenza nazionale e l'esistenza conosciuta di una rappresentanza locale costituita dalla sezione territoriale a base Provinciale, del Verbano-Cusio-Ossola, si ritiene aver titolo a ricevere l'avviso di avvio di procedimento riferito all'oggetto e di poter intervenire alle conferenze, comunque pubbliche, ma non a noi notificate e quindi è stata sottratta ad una delle facoltà concesse dalla legge.
Esiste quindi un difetto di trasparenza e di dovuta pubblicità che stante la valenza del procedimento in corso non può essere considera marginale, ma sostanziale. Essere potuti intervenire solo casualmente in questa fase ultima del procedimento, a fronte di centinaia di file che costituiscono la documentazione di progetto, di variante urbanistica e di pareri e di contributi, aggrava le condizioni entro cui si è chiamati ad esprimere proprie osservazioni, ma priva anche il soggetto decisorio di potenziali ulteriori apporti conoscitivi finalizzati a rendere possibile una compiuta valutazione finale.
E' dunque questo un rilievo procedimentale, ma non formale, piuttosto: sostanziale, forse neppure rimediabile al punto in cui il procedimento è pervenuto, ma degno di essere rimarcato e si auspica riconosciuto nella sua validità da parte della Amministrazione procedente perché conformi d'ora innanzi il suo operato ai criteri di pubblicità, trasparenza e partecipazione diffusa che, a nostro giudizio, qui sono mancati con grave pregiudizio dell'esito decisorio finale, censurabile anche in sede giurisdizionale.
Osservazione n.2
Variazione urbanistica
Il progetto posto all'esame affronta l'annoso tema dell'area di Villa Poss, residenza storica di pregio della costa lacustre che, dopo alterne vicende proprietarie, era caduta in stato di sostanziale abbandono e progressivo degrado, sino alla condizione attuale che vede l'ambito parco fortemente compromesso, specie nella sua consistenza botanica, e lo stesso edifico principale della villa in stato di forte precarietà, anche sotto il profilo strutturale.
La previsione contenuta nel PRGC vigente ormai da due decenni non ha avuto attuazione e di questo fatto bisogna prenderne atto. Occorre però ricordare che quella previsione era attenta a dotare la città di un ampio e qualificato ambito che avrebbe mantenuto la sua destinazione a parco e a servizi pubblici per attività ludiche e di svago.
Ora il confronto con la Variante proposta, evidenzia una profonda rimodulazione in riduzione dei vincoli pubblici del comparto costiero. Storicamente, il piano regolatore vigente suddivideva la proprietà quasi equamente in due macro-destinazioni: la sezione Est incentrata sulla villa storica (destinazione turistico-ricettiva ex Art. 25) e la sezione Ovest (verso Intra) interamente vincolata a standard di Parco Pubblico, gioco e sport (Zona C), quantificabile in circa 30.500,00 mq (il 50% della ST del comparto).
La variante proposta elimina integralmente l'ambito previsto in cessione della sezione Ovest, accorpandola alla sottozona turistico-ricettiva privata per consentire la distensione lineare e l'inserimento sino a quattro terrazzamenti a piani sfalsati, in sostituzione della vasta area a verde esistente. La convenzione introduce quindi uno sbilanciamento della previsione a svantaggio della collettività e in questo riduce le potenziali dotazioni di servizi per la città pubblica, non adeguatamente compensati dai previsti nuovi standard e dalla insufficiente "monetizzazione" di mancate cessioni.
Nello specifico:
Cessione effettiva di un Parco Urbano Pubblico localizzato all'estremità Nord-Est (verso Ghiffa), pari a soli 3.805,00 mq (Mappale 109). Tale area, pur contenendo qualche albero monumentale, rappresenta una drastica riduzione dello standard verde reale fruibile dalla cittadinanza.
Integrazione delle aree cedute tramite reliquati costieri marginali (Mappale 118 e 120 per scogli a lago pari a 820,00 mq; Mappale 107 per reliquato spiaggia di 75,00 mq; Mappale 97 per cappella votiva dismessa di 61,00 mq), portando il totale delle cessioni a parco/uso pubblico a 4.761,00 mq.
Monetizzazione delle aree a standard dovute: a fronte di un fabbisogno teorico minimo di aree pubbliche pari all'80% della SUL di progetto (9.521,32 mq ai sensi dell'Art. 21 L.R. 56/77), la restante quota pari a 3.686,00 mq viene interamente convertita in pagamento monetario sostitutivo a favore delle casse comunali, sbloccando l'edificabilità dei circa 25.739,00 mq residui dell'ex parco a vantaggio dell'hotel privato.
Le quantità che sono state evidenziate sono la traduzione in termini di mutamento di destinazione d'uso, di quanto sia rilevante il passaggio tra vigente previsione e previsione proposta.
Stante la natura del procedimento in corso che conferisce al proponente privato l'iniziativa, sarebbe probabilmente occorsa una più forte capacità negoziale da parte del soggetto pubblico, cercando in ogni modo di riequilibrare lo sbilanciamento che si viene a determinare con il totale accoglimento della proposta.
In questo senso, rammentando che la misura dello standard proposto in variante si attesta sui minimi di legge e che tali minimi possono essere superati, ben avrebbe potuto l'amministrazione proporre la loro elevazione specie in termini di servizi a verde pubblico disponibile, delocalizzare i restanti standard, ora monetizzati a parcheggio pubblico, localizzandoli nell'ambito della città e ponendo la loro realizzazione a carico diretto dell'attuatore. Ne sarebbe stata garantita la realizzazione e il loro integrale finanziamento.
In tale senso si esprime questa osservazione di cui si chiede l'accoglimento.
Monetizzazione aree standard parcheggi
A prescindere dalle considerazioni già espresse circa la misura delle aree a standard pubblico che si attestano sui minimi normativi, si vuole qui osservare che la quantificazione della monetizzazione prevista dalla bozza di convenzione e che fa riferimento alla deliberazione n. 60 della Giunta Municipale del Comune di Verbania assunta in data 20/03/2008, è priva di ogni attualizzazione.
A distanza di ben 18 anni dall’avvenuto aggiornamento dei valori di monetizzazione si assumono come validi e applicabili quei valori di Euro 150,00/mq quali somme a carico del privato attuatore comprensivi degli oneri di acquisizione ed esecuzione di opere di parcheggio pubblico pari ad una superficie di mq 3.998,00, quantificando una somma dovuta di Euro 599.799,00.
La deliberazione in base alla quale è stata determinata la somma non è mai stata fatta oggetto di successivo aggiornamento e considerato il tempo trascorso e l’andamento intervenuto nei valori delle aree e nei costi di realizzazione delle opere, è pacifico affermare che quanto allora deliberato non ha più alcuna corrispondenza con la realtà attuale.
Ove non fosse aggiornato tale onere non verrebbe garantita al Comune la possibilità di realizzare né l’acquisizione, né la realizzazione della superficie corrispondente a quella fatta oggetto di monetizzazione, determinandosi un oggettivo vantaggio del proponente privato e un danno della parte pubblica.
A prescindere da considerazioni di ordine giuridico, peraltro pregnanti, sfugge altresì alla coerenza logica il fatto che ove realizzate le opere avrebbero un costo ben maggiore dell’importo monetizzato, mentre dovrebbe esserci equivalenza nei due casi.
A sostegno della irragionevolezza e illegittimità della previsione contenuta nella bozza di convenzione, si assumono gli stessi dati di computo di progetto forniti dal proponente.
Nel caso, non monetizzato, della realizzazione a proprio carico ed onere della quota di parcheggio pubblico prevista su una superficie di mq 762,00 il proponente indica una spesa complessiva, molto rilevante di ben Euro 507.975,20 (vedasi in allegato il relativo file di quadro economico), peraltro, in questo caso, al netto di ogni onere di acquisizione.
Lo scostamento delle cifre tra quanto si prevede di incassare dalla monetizzazione di ben mq 3.998,00 di mancati parcheggi e il costo documentato per la realizzazione di soli mq 762 è di una entità rilevantissima, mentre l'Amministrazione avrebbe l'obbligo di garantire l’approvvigionamento dal privato attuatore, di risorse pari ai costi di acquisizione e di realizzazione di superfici a parcheggio nelle quantità di standard previsti in monetizzazione.
L’aggiornamento della delibera citata non è più un atto discrezionale, ma stante il tempo trascorso dall’ultimo adempimento, diventa un obbligo al fine di garantire le adeguate risorse per dotare la città dei servizi di parcheggio che una valutazione di opportunità ha indicato, a ragione, di non allocare nell’area di Villa Poss, ma altrove, seppur non ancora localizzati.
Ogni altra decisione sarebbe, gravida di responsabilità per cui si chiede che venga accolta l’osservazione e conseguentemente modificati sostanzialmente i valori di monetizzazione indicati in bozza di convenzione, procedendo al loro aggiornamento.
Osservazione n. 4
Consumo di suolo
La principale alterazione morfologica del versante collinare costiero è determinata dalla realizzazione dei nuovi moduli-camera disposti all'interno di strutture “gradonate”, impropriamente denominate 'terrazzamenti' o 'strutture ipogee'. L'analisi dettagliata dei grafici di progetto (Piante dei piani terra, primi e secondi dei Terrazzamenti T1, T2, T3, T4) evidenzia che ciascun livello edilizio arretra e si sfasa orizzontalmente rispetto a quello inferiore, seguendo il profilo altimetrico ma ampliando geometricamente l'impronta orizzontale di scavo.
Considerando lo sviluppo dei moduli-camera, dei corridoi d'interconnessione, delle intercapedini strutturali contro terra e dei locali accessori, si può stimare (non esiste nel progetto un calcolo della superficie coperta) una Superficie Coperta (SC) per i singoli corpi di fabbrica sfalsati di mq 1.150 per i terrazzamento 1, mq 1.580 per il Terrazzamento 2, 620 mq per il Terrazzamento 3, mq 740 per i terrazzamento 4, con un totale di mq 4.090 circa.
Verso il fronte lago e la Strada Statale 34, lo sfasamento planimetrico si traduce in facciate verticali continue caratterizzate da altezze geometriche d'impatto notevole: H=9,87 metri per il Terrazzamento 1 e H=15,55 metri per il Terrazzamento 2. Dal punto di vista prettamente tipologico, queste strutture si configurano come veri e propri edifici multipiano fuori terra, la cui natura ipogea è rintracciabile unicamente nell'andamento del solaio superiore di copertura, che si raccorda artificialmente, ma solo in parte, con il terreno collinare retrostante.
L'attività di sbancamento e scavo necessaria all'alloggiamento dei moduli a piani sfalsati genera un impatto permanente sull'ecosistema del parco monumentale, modificando in modo irreversibile la stratificazione geologica originale e il regime idrogeologico sotterraneo.
Il progetto pretende di avvalersi del Bonus spazi interrati e seminterrati, che consente di escludere dal calcolo della SUL le superfici interrate di servizio (SPA, locali BOH, cucine, depositi e cunicoli tecnologici) fino al tetto massimo del 25% della SUL complessiva (equivalente a un limite di 2.975,41 mq). Il proponente scomputa in tal modo 769,11 mq funzionali al centro benessere SPA e ai depositi. Tuttavia, dal punto di vista del bilancio ecologico della risorsa suolo, l'esclusione urbanistica non cancella l'impatto fisico del cantiere: l'asportazione del substrato organico vivo distrugge permanentemente il microbiota del suolo, la capacità di purificazione naturale delle acque meteoriche e la funzione di sequestro del carbonio nel terreno.
Per mitigare tale trasformazione materica, l'intervento prevede la realizzazione di 3.463,92 mq di coperture a prato (tetti verdi) destinate a mitigazione visiva, associate a fioriere verticali basse (H=110 cm) poste lungo le terrazze e a pergolati metallici. Come evidenziato dai parametri scientifici di tutela del territorio, tali sistemi mitigano leggermente il fenomeno locale delle isole di calore, ma risultano totalmente inidonei ad annullare la perdita reale della risorsa suolo vivo o a ricostituire le complesse funzioni biologiche degli strati profondi eliminati dall'antropizzazione.
La stessa ARPA, nel suo contributo tecnico, non ha condiviso l'assimilazione delle costruzioni a tetti verdi a non consumo di suolo, ma sino a questo momento la conferenza non è sembrata apprezzare il contributo fornito (così come le argomentazioni della Provincia circa la verifica della sussistenza del requisito previsto dal D.P.R. 160/2010 per accedere alla procedura speciale). La conseguenza di tale orientamento, assolutamente allineato su quello proprietario espresso nel parere legale fornito dalla stessa proponente, è che si annullano gli obblighi di compensazione, riducendosi a mitigazioni. Un tetto verde non va ad annullare l'effetto sulla mancanza di assorbimento di carbonio e quindi le misure di mitigazione non ne annullano l'effetto di impatto.
Il risultato di tale orientamento è che, da un lato non si conteggia il consumo di suolo all'interno della soglia prevista dallo strumento urbanistico vigente e non si attuano misure di compensazione, a tutto vantaggio del proponente.
In conclusione si chiede che, ove la soluzione progettuale proposta non venga modificata, si conteggino le superfici interessate dagli edifici, dichiarati in ipogeo o semi ipogeo, nel consumo di suolo con la richiesta di relative opere di compensazione.
Osservazione n. 5
Procedura ex D.P.R. 160/2010
La proposta di progetto e di variante urbanistica semplificata è stata accolta ai sensi dell'art. 8 del D.P.R. 160/2010 nel presupposto preciso previsto dallo stesso articolo e cioè che:
Art. 8.
1. Nei comuni in cui lo strumento urbanistico non individua aree destinate all'insediamento di impianti produttivi o individua aree insufficienti.......,"
L'Ente Provincia, su questo punto ha chiesto una documentata certificazione all'Ente Comune. Il Proponente ha prodotto un proprio parere legale per respingere quanto sostenuto dall'Ente Provincia.
Non sappiamo quale sia stato il responso del Comune alla richiesta, ma abbiamo ragione di credere che si sia allineato alla posizione del parere legale.
Sostenere che lo strumento urbanistico vigente non individua aree analoghe destinate a quella per la quale la proposta è stata presentata, o che se le contiene non sono sufficienti, è palesemente una forzatura, basti pensare all'area dell'ex albergo Eden.
Vorremmo tuttavia non tanto e non solo confutare la posizione assunta dall'Ente Comune su questo tema, quanto piuttosto osservare come, in considerazione della mancata ventennale attuazione della previsione di PRGC, ben avrebbero potuto le amministrazioni succedutesi, procedere ad una revisione equilibrata di quella previsione, anziché attendere che altri proponessero la loro soluzione che, al netto di eventuali mediazioni e/o compromessi raggiunti nella fase preliminare della sua presentazione, sembra ora venir integralmente accolta secondo le conclusioni che la conferenza certifica sta procedendo, si evita di affrontare un processo di revisione di iniziativa pubblica, certamente più lungo, ma sicuramente più partecipato e garantista e che avrebbe potuto avere un esito più equilibrato nel giusto raggiungimento di un corretto bilanciamento tra le esigenze dell'investitore privato e quelle della città pubblica.
Ci riferiamo in particolare alla possibilità che ci sarebbe stata di procedere con una variante parziale ex art. 17 comma 5 della legge urbanistica regionale, crediamo sussistendo le condizioni affinché lo si potesse fare, soddisfacendo congiuntamente tutte le condizioni previste:
a) non modificano l'impianto strutturale del PRG vigente, con particolare riferimento alle modificazioni introdotte in sede di approvazione;
b) non modificano in modo significativo la funzionalità di infrastrutture a rilevanza sovracomunale o comunque non generano statuizioni normative o tecniche a rilevanza sovracomunale;
c) non riducono la quantità globale delle aree per servizi di cui all'articolo 21 e 22 per più di 0,5 metri quadrati per abitante, nel rispetto dei valori minimi di cui alla presente legge;
d) non aumentano la quantità globale delle aree per servizi di cui all'articolo 21 e 22 per più di 0,5 metri quadrati per abitante, oltre i valori minimi previsti dalla presente legge;
e) non incrementano la capacità insediativa residenziale prevista all'atto dell'approvazione del PRG vigente nei comuni la cui popolazione residente supera i diecimila abitanti; non incrementano la predetta capacità insediativa residenziale in misura superiore al 4 per cento, nei comuni con popolazione residente fino a diecimila abitanti, con un minimo di 500 metri quadrati di superficie utile lorda comunque ammessa; tali incrementi sono consentiti ad avvenuta attuazione di almeno il 70 per cento delle previsioni del PRG vigente relative ad aree di nuovo impianto e di completamento a destinazione residenziale; l'avvenuta attuazione è dimostrata conteggiando gli interventi realizzati e quelli già dotati di titolo abilitativo edilizio;
f) non incrementano le superfici territoriali o gli indici di edificabilità previsti dal PRG vigente, relativi alle attività produttive, direzionali, commerciali, turistico-ricettive, in misura superiore al 6 per cento nei comuni con popolazione residente fino a diecimila abitanti, al 3 per cento nei comuni con popolazione residente compresa tra i diecimila e i ventimila abitanti, al 2 per cento nei comuni con popolazione residente superiore a ventimila abitanti;
g) non incidono sull'individuazione di aree caratterizzate da dissesto attivo e non modificano la classificazione dell'idoneità geologica all'utilizzo urbanistico recata dal PRG vigente;
h) non modificano gli ambiti individuati ai sensi dell'articolo 24, nonché le norme di tutela e salvaguardia ad essi afferenti.
Il processo si è invece diversamente indirizzato pur con interrogativi sulla sua legittimità, interrogativi che permangono a giudizio della presente Associazione e che i chiarimenti interpretativi non parrebbero averli dissipati.
Si rappresentano dunque i forti dubbi dell'Associazione Italia Nostra sezione VCO riguardo la correttezza della procedura accolta per introdurre nell'ambito di Villa Poss le modifiche urbanistiche unilateralmente proposte e indirizzate lungo un percorso semplificato, la cui conformità al dettato normativo si chiede venga ampiamente motivata in sede di controdeduzione, in alternativa all' integrale accoglimento della censura.
Osservazione n. 6
Il parco edificato
Mentre il giudizio che si può esprimere sul recupero architettonico degli edifici non può che essere positivo in quanto rispettoso e coerente con l'edificato storico, curato nell'analisi dello stato di fatto e nelle indicazioni di restauro, pur nella modifica della destinazione d'uso originaria, diverso è il giudizio sull'edificato a nuovo e sulla sua interazione con il parco così come esso viene proposto.
In sintesi la capacità edificata e di edificare contenuta nel progetto si riassume nelle quantità, niente affatto marginali qui nel seguito riportate:
La Superficie Utile Lorda (SUL) complessiva di progetto è pari a 11.901,65 mq ed è così ripartita dal punto di vista funzionale:
Attività Turistico-Ricettiva (Hotel e Suite): 10.697,29 mq totali, articolati in 90 suite di lusso [cite: 2]. Questa quota comprende 3.197,26 mq di strutture storiche esistenti oggetto di restauro/ristrutturazione (Villa Poss, Serra Casana, Casetta, Bastione Sinistro/Destro, Dependance) e ben 7.500,03 mq di nuova edificazione e spostamento volumetrico.
Somministrazione (Ristoranti, Bar e Servizi logistici): 1.204,36 mq totali, ripartiti in 225,48 mq di locali storici recuperati e 978,88 mq di nuova costruzione destinati a cucine, sale ristorante e aree Back of House (BOH). Il volume lordo specifico della sola ristorazione ammonta a 5.380,33 mc, a fronte di una superficie netta di somministrazione pari a 707,00 mq.
La variante, anche su questo aspetto, rimodula profondamente il PRGC vigente, passando da una previsione ad invariata capacità edificatoria ad una dove le capacità vengono esaltate in termini di superfici utili lorde, di fatto anche in termini di superfici coperte e in nuovi volumi edilizi. Un ribaltamento che è coerente (dal punto di vista del proponente) con il mutamento delle destinazioni d'uso dell'intero parco e la riduzione di oltre cinque volte la precedente previsione pubblica, "liberando aree" a favore dell'edificato.
Le relazioni di progetto esaltano gli aspetti virtuosi di tale proposta, rimarcando più volte la bontà delle soluzioni progettuali dove, le costruzioni in ipogeo o in semi ipogeo diventano la chiave attraverso la quale immettere nuova capacità a preteso basso impatto paesaggistico e ambientale.
Sotto il profilo dell'impatto ambientale (consumo di suolo) già si è soffermata la osservazione n.4, confutandone la pretesa, mentre per quanto riguarda l'aspetto paesaggistico ed anche l'impatto delle costruzioni sull'area parco, si ritiene che il problema sia di ordine quantitativo.
La proposta iniziale non ha avuto ad oggi alcuna riduzione, si crede sia sostanzialmente invariata, confidando il proponente nella sua approvazione finale.
Al di là di quanto però sostenuto, le costruzioni non sono in gran parte in ipogeo, ma realizzate fuori terra, almeno per tre lati, addossate sul quarto lato all'andamento acclive del terreno, comunque oggetto di scasso e rimodellato in funzione della presenza dei nuovi edifici che si sviluppano in altezza sino a massimi mt 16 per 4 piani.
Notevole è poi lo sviluppo in orizzontale delle costruzioni che, di fatto, vanno a saturare la capacità edificatoria della parte ovest dell'originario parco, sottraendo gli spazi già occupati anche da serre storiche di cui ora ne rimane soltanto l'impronta in pianta.
L'effetto complessivo, forse non adeguatamente rappresentato dal rendering reso con la documentazione di progetto, è quello di edifici a schiera, mitigati nella loro consistenza dalle superficie chiuse verso il fronte lago con vetrate intere, simulacri delle vecchie serre, addensati tra loro, sfalsati su più livelli del parco, di fatto sottratto a beneficio di nuove superfici di copertura, naturalizzate con una operazione cosmetica, più che con una ricostruzione di un andamento del parco che viene comunque profondamento modificato: in sottrazione. Un effetto "condominiale" che la veduta dal lago certamente non mitiga, ma aggrava.
Anche la preesistenza delle serre, che avrebbe potuto rappresentare un motivo per una coerente ricostruzione dell'esistente (pur orientata verso una nuova destinazione funzionale) a servizio della ricettività alberghiera , viene "sfruttata" per incrementare ulteriormente l'edificato, realizzandone di nuove, sempre con nuove funzioni e nuovi materiali costruttivi e tecnologie e non invece per una fisiologica ricostruzione architettonica che avrebbe conferito pregio al risultato finale e complessivo del recupero di Villa Poss.
Alla luce dell'analisi svolta e delle considerazioni espresse, l'osservazione chiede una rimodulazione della consistenza complessiva dell'edificato sulla parte ovest del parco, riducendone le quantità previste, riducendo pure le altezze massime a non più di due piani fuori terra, le superfici coperte, di fatto, previste e prestando maggior attenzione al recupero delle serre storiche piuttosto che alla realizzazione di nuove in altro sito collocate.
In attesa di esito, si ringrazia e si porgono distinti saluti.
Il Presidente della Sezione VCO di Italia Nostra APS
C.F. 80078410588 Italia Nostra VCO
Filippo Pirazzi
I soci redattori: Ingaramo/Vallenzasca
