Pur con il fiato un po' corto, anche questa volta abbiamo chiuso in tempo utile il nuovo documento che contiene altre osservazioni e contributi al progetto " tecnico" definitivo della variante generale al piano regolatore della città di Verbania. Non sappiamo quale corso prenderà questa variante dopo il prossimo rinnovamento elettorale, non aspettiamoci comunque niente di rivoluzionario, ma noi non dovevamo perdere questa nuova occasione per ribadire le valutazioni e le convinzioni dell'Associazione su quella che sarà la Verbania del futuro, cercando di apprestare la linea di difesa dei beni più sensibili, quali il Piano Grande, le grandi aree delle ville in abbandono ( Poss) o degli ex alberghi cadenti ( Eden), la fascia pedecollinare ( Monte Rosso), i temi che costituiscono la cifra del nostro operare e la ragione del nostro esistere. E' un piccolo contributo, che con solo tanta fatica potrà trovare spazio di ascolto all'interno dei decisori politici e dell'apparato tecnico che li sopporta, ma lo mettiamo qui a disposizione per la lettura di tutti i volenterosi che vorranno seguire il percorso che il nuovo progetto del disegno della città prenderà e quale momento di partecipazione pubblica a quel processo.
ITALIA
NOSTRA
Sezione
locale del Verbano/Cusio/Ossola
Prot.
11/24
29/03/2024
Spett.
Città di Verbania
4°
Dipartimento Programmazione Territoriale
a
mezzo pec: istituzionale.verbania@legalmail.it
e
p.c.
Regione
Piemonte
Pianificazione
regionale per il governo del territorio
Via
Nizza 330 10127 Torino
pianificazione.territorio@cert.regione.piemonte.it
Regione Piemonte
Urbanistica
Piemonte Orientale
Via
Mora e Gibin 4 Novara
urbanistica.est@cert.regione.piemonte.it
Ministero
della Cultura
Soprintendenza
Archelogia Belle arti e Paesaggio
Corso
Felice Cavallotti 27, 28100 Novara
sabap-no@pec.cultura.gov.it
Ogg:
Comune di Verbania D.C.C.
n.10 del 29/01/2024 adozione delle modifiche e delle integrazioni
alla Proposta Tecnica del Progetto Preliminare di Variante
Generale al Piano Regolatore vigente . Presentazione
osservazioni.
N.B.
I testi in corsivo sono riproduzioni della proposta tecnica, le
osservazioni seguono evidendiate in grassetto.
La
Sezione territoriale del Verbano/Cusio/Ossola della Associazione
Italia Nostra APS, portatrice di interessi diffusi, produce
all’Amministrazione della Città di Verbania, per il tramite del
Dipartimento alla Programmazione Territoriale, le proprie
argomentate osservazioni riferite all’adottato documento
contenente la proposta tecnica definitiva di progetto preliminare
della variante generale al PRG, confidando che possano fornire un
utile ulteriore contributo alla formazione del documento di
programmazione in corso di redazione.
1)
Premessa metodologica.
Mancata
partecipazione al processo di co-pianificazione-mancato esame
osservazioni.
Questa
associazione ribadisce la mancata consultazione intervenuta nella
fase di stesura della integrazione della proposta tecnica in esame,
rimarcando peraltro che essa non tiene conto, in alcun modo, delle
osservazioni prodotte in fase di prima pubblicazione, avendo
l’Amministrazione, irritualmente, demandato il loro esame contro
deduttivo ad altra fase della procedura, ma in questo modo ha
rinunciato a priori di avvalersi dei contributi che avrebbero potuto
essere utili per affinare e perfezionare la definitiva proposta
tecnica che è stata oggetto della deliberazione pubblicata. Si
richiama comunque il contenuto integrale della osservazione N.1 di
cui al documento prodotto in sede di prime osservazioni.
Tutto quanto premesso e ricordato, la presente osservazione chiede nuovamente che l’Amministrazione riconduca, nella fase successiva di predisposizione dello strumento in itinere, la sua azione ai principi e doveri di partecipazione pubblica che costituiscono suo preciso dovere operandi, coinvolgendo i portatori di interessi diffusi nel processo di co-pianificazione.
2)
Norme tecniche di attuazione
Art.
3 - Principi interpretativi e di prevalenza
"1.
In caso di discordanza tra i diversi elaborati cartografici del Piano
regolatore generale prevalgono quelli redatti alla scala di maggior
dettaglio. Nel caso di discordanza fra gli elaborati cartografici e
le presenti NTA, prevalgono queste ultime.
2.
In caso di discordanza fra le indicazioni dettate dal Regolamento
Edilizio o dal Regolamento di igiene rispetto al Piano regolatore
generale prevalgono le norme dettate da quest’ultimo.
3.
La disciplina paesaggistica di cui al successivo Capo IV prevale in
ogni caso sulle disposizioni eventualmente diverse dettate da altre
parti delle presenti NTA."
Si
osserva che così come scritto, questo articolo non può avere una
valenza generale. Occorre infatti tener conto della successione delle
norme nel tempo. Le NTA e le norme del regolamento edilizio hanno lo
stesso grado, quindi prevale sempre la norma più recente.
Art
4. Deroghe
"1.
Ai sensi dell’art. 14 del decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380, l’Amministrazione comunale può consentire
interventi in deroga alle presenti norme limitatamente agli edifici
ed agli impianti pubblici o di interesse pubblico e generale.
2.
Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, resta fermo il
disposto del comma 1-bis dell’art. 14 del decreto del Presidente
della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.................".
Si
osserva che occorrerebbe evitare di introdurre in un testo di livello
regolamentare, il richiamo pedissequo a norme di valenza superiore
che comunque continuano ad applicarsi se ciò è previsto dalla
normativa, a prescindere dalle disposizioni locali.
Art.
14 - Dotazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e
generale
.........................................................................................................................................
"Comma
5. Nella pianificazione attuativa o nei titoli edilizi convenzionati,
la dotazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e
generale può essere assicurata mediante:
-
cessione al comune delle aree;
-
assoggettamento a servitù di uso pubblico a favore del comune;
-
stipula di apposito regolamento d’uso;
-
monetizzazione;
-
realizzazione da parte degli operatori di opere di valore equivalente
e, comunque, non inferiore ai valori di monetizzazione."
Si
osserva che così come espresso, l'articolo sembra fissare
un'equivalenza assoluta tra le varie forme alternative in cui può
essere assicurata la dotazione di attrezzature pubbliche da parte
degli attuatori privati. In particolare si evidenzia l'assimilazione,
senza distinzione, operata tra monetizzazione e cessione di aree. La
scelta tra l'una o l'altra delle alternative non è invece priva di
rilievo e deve essere operata con motivazioni adeguate e conformi
alla normativa anche di livello superiore.
"
6. Le aree agricole di valore ambientale di cui al successivo art. 33
sono computate ai fini della dotazione di attrezzature pubbliche e di
interesse pubblico e generale nella misura del 50% della superficie."
Si
osserva che l'articolo 33 a cui il comma fa riferimento tratta delle
aree boscate. Il richiamo non sembrerebbe dunque pertinente, forse è
pertinente l'articolo 34.
Art.
15- Centri Storici
"Edifici
di tipo 1 – monumenti. Trattasi degli immobili di chiaro valore
architettonico e storico documentale vincolati ai sensi dell’art.136
(e art. 157) del D.Lgs. n. 42/2004 - Codice dei beni culturali e del
paesaggio. Gli interventi ammessi per questi immobili debbono essere
finalizzati alla conservazione e al restauro filologico secondo le
indicazioni che per essi fornirà la Sovraintendenza competente. Tali
indicazioni prevalgono su quelle eventualmente contrastanti espresse
dal presente PRG."
Si
osserva che non si rinviene alcun riferimento ad immobili
riconducibili alle tutele previste dall'articolo 10 del Codice
42/2004. Il riferimento all'articolo 136 è infatti pertinente a beni
paesaggistici. Vero è che il contenuto normativo potrebbe non essere
diverso da quello enunciato, tuttavia le procedure autorizzative non
sono le stesse e comunque non si comprende l'assenza di riferimento
a queste categorie di beni. Si aggiunga che tra i beni tutelati ex
lege sotto il profilo culturale rientrerebbero, sino e salvo
verifica, quelli pubblici di autore non vivente e di epoca ultra
settantenni. In tale categoria rientrano anche le vie pubbliche, le
piazze, i viali alberati, tutti elementi presenti nei centri storici,
e non solo. Un riferimento normativo dovrebbe quindi essere inserito
nelle NTA.
"Edificio
di tipo 5 – rustici e ruderi. Sono immobili presenti soprattutto
nei centri storici di collina, perlopiù non utilizzati, spesso in
pessime condizioni manutentive per i quali si auspica il recupero.
La
capacità edificatoria di questi manufatti, calcolata come previsto
dal precedente art. 9, comma 3, potrà essere recuperata attraverso
la realizzazione di nuovi manufatti o l’ampliamento di edifici
esistenti, purché sia possibile dimostrarne la loro legittima
sussistenza."
Si
osserva che facendo riferimento, non "sopra tutto", ma solo
a centri storici, occorrerebbe precisare meglio e di più la norma.
Porre un'alternativa possibile tra costruire ex novo o recuperare
l'esistente, ma solo se provato legittimo, non sembrerebbe una
soluzione sempre accettabile.
Parrebbe
meglio privilegiare il recupero dell'esistente ove sostenuto dalla
doppia conformità piuttosto che l'edificato nuovo, sempre che il
primo sia più coerente con il costruito storico.
"Edifici
di tipo 6 – edifici che non rivestono nessuno interesse. Sono gli
immobili di recente costruzione o quelli di origine tradizionale
irrimediabilmente compromessi per i quali non sono necessarie
particolari tutele. Gli interventi riguardanti questi edifici ed
immobili potranno essere anche radicali purché dialoghino e
rispettino le caratteristiche paesaggistiche e edilizie dei diversi
centri storici. "
Si
osserva che la norma è assolutamente generica. Il tessuto urbano,
anche storico, è caratterizzato da un costruito del secondo 900,
dove le disimogeneità, di scale edilizie, le diversità di indici e
di parametri utilizzati, il sovrapporsi di stili architettonici hanno
generato porzioni di città difforme o multi forme. Il dialogo e il
rispetto con le caratteristiche dei diversi centri storici ci pare
non una previsione, ma una dichiarazione di intenti senza effetti se
non accompagnata da una normativa puntuale riferita all'edificato
moderno.
Art.
18 - Città pedecollinare residenziale estensiva (R3)
"........................................................................................................................................
4.
Indici e parametri urbanistici:
Indice
fondiario = non superiore all’esistente
Indice
di copertura = <30% o esistente se superiore
Numero
di piani = max. tre o esistente se superiore
5.
Opere ammesse:
Tutti
i tipi di intervento "
Si
osserva che il comma 5 ammette ogni tipo di intervento, ma stante
l'invariabilità dell'indice fondiario non sembra che nuove
costruzioni possano essere ammesse.
Art.
19 - Aree di completamento residenziali a capacità edificatoria
determinata
Si
chiede lo stralcio integrale della norma, preservando l'intera zona
pedocollinare dalla possibilità di nuove edificazioni, riconducendo
questa previsione a quella del precedente articolo 18.
Ostano
all'utilizzo urbanistico e residenziale di queste aree la loro
incidenza sul quadro paesaggistico d'insieme che connota il
territorio: la relazione tra lago e il dialogo tra la linea di costa
e l'entroterra che verrebbe ulteriormente alterato, così come anche
posto in evidenza dal Piano Paesaggistico Regionale. Ostano la
rottura definitiva che si verrebbe a consolidare tra ambito del
costruito e non, la modifica irreversibile del paesaggio
storicizzato come elemento identitario riconosciuto dei luoghi.
Sotto
altro punto di vista più prettamente urbanistico, il carico che
verrebbe aggiunto nella fascia pedecollinare non sembrerebbe essere
servito da un'urbanizzazione capace di sostenerlo e non sembra che i
rimedi suggeriti possono risolvere il problema che verrebbe soltanto
aggravato. Aggiungasi l'incremento di consumo non reversibile di
suolo e problematiche di ordine idrogeologico che si aggiungerebbero
inevitabilmente nel momento in cui nuove opere andrebbero a incidere
sul versante collinare in maniera frammentata e dispersiva.
Art.
20 - Verde privato (Vp)
"1.
Comprende le aree verdi o libere da edificazione, adiacenti o interne
al tessuto edilizio consolidato, che dovranno essere conservate a
verde anche se di proprietà privata.
2.
E’ fatto divieto alterare il disegno e l’impianto arboreo dei
giardini di pregio che laddove risulti essere compromesso o perduto
deve essere ripristinato.
2.
E’ fatto divieto alterare il disegno e l’impianto arboreo dei
giardini di pregio che laddove risulti essere compromesso o perduto
deve essere ripristinato. art. 20 - Verde privato (Vp)"
Si
osserva che si condivide il dettato normativo, ma non si comprende
con quale strumento possa rendersi cogente il dichiarato obbligo di
ripristino. La norma rischia di rimanere senza alcun effetto se non
venisse individuato lo strumento che ne possa garantire l'efficacia.
"comma
5. Per gli edifici esistenti è ammesso l’ampliamento una tantum
non superiore a 30 mq di superficie lorda per edificio esistente non
trasferibili e non accorpabili con altri
ampliamenti...................................................................."
Si
osserva che il comma 5 sembrerebbe una replica del comma 3. Non si
comprende se effettivamente lo sia o quale altro intento normativo si
prefigga questo comma rispetto al precedente .
Art.
22 - Immobili degradati con potenzialità di depauperamento del
contesto urbano
(At 3)
"1.
Il PRG individua puntualmente gli immobili dismessi e inutilizzati
che sono da qualificare come immobili degradati con particolare
criticità relativamente alle condizioni di sicurezza statica e di
sicurezza pubblica.
2.
La qualifica di immobile degradato con particolare criticità è
attribuita per effetto dell’approvazione definitiva del PRG ed è
formalmente notificata alla proprietà.
3.
La notifica della qualifica è accompagnata dall’invito a
presentare entro tre anni un progetto di recupero che rimuova le
condizioni di degrado e di criticità in conformità alla disciplina
di cui al seguito.
4.
Destinazioni d’uso ammesse:
usi
prevalentemente residenziali
5.
Modalità d’attuazione:
piano
attuativo, permesso di costruire convenzionato
6.
Indici e parametri urbanistici:
Indice
fondiario = <0,8 mq/mq
Indice
di copertura = <65%
Numero
di piani = max. otto o esistente se superiore
7.
Opere ammesse:
tutti
i tipi di intervento
8.
In alternativa al progetto di recupero, la proprietà può procedere
alla demolizione dell’immobile conservando, entro e non oltre il
termine di vigenza del PRG, il diritto ad applicare la disciplina di
cui sopra.
Nel
caso in cui, entro il termine indicato, non sia presentato nessun
progetto di recupero o di demolizione, si intende attribuito dal PRG
un Indice fondiario non superiore a 0,1 mq/mq. "
Si
osserva che considerati gli indici e i parametri attribuiti si
ritiene che tale disciplina non possa e non debba mai applicarsi
nell'ambito dei centri storici. Rimane comunque una perplessità
leggendo che possano esistere edifici in stato di grave criticità e
degrado con altezza anche superiore a n. 8 piani. Anche vi fossero,
rimane la perplessità circa la possibilità di ricostruzioni sempre
di tali altezze o superiori senza una verifica della loro
compatibilità nel contesto urbano in cui insistono.
E'
singolare e senza speranza di alcun effetto giuridico, l'ultimo comma
dell'articolo che vorrebbe normare, anche dopo la vigenza del Piano
Regolatore, la disciplina dei casi di degrado senza presentazione di
progetto, penalizzandoli nell'indice edificatorio. Qualora il Piano
volesse assegnare un tempo certo per la presentazione dei progetti,
sarebbe corretto indicare un periodo in anni posti nell'arco di
validità del piano (il pano in realtà non scade mai ) e non
postarlo al di fuori di esso.
Art.
27 - Campeggi e strutture assimilabili (H1)
"1.
Le strutture ricettive all’aperto di cui alla legislazione
regionale vigente sono ammesse nelle aree a tale fine individuate dal
PRG e sono disciplinate dalla normativa statale e
regionale...............................................................................
Si
osserva che si avanza la richiesta dell'inserimento di una norma
speciale a valere per l'ambito di campeggio che insiste all'interno
della Riserva Speciale di Fondo Toce, prevedendo l'esclusione
assoluta di nuovi interventi edificatori sia a carattere stabile sia
a carattere "precario", imponendo l'onere di una
progressiva riqualificazione della struttura ricettiva in termini di
una maggior sostenibilità ambientale, coerenza paesaggistica e
mitigazione dell'impatto antropico.
Art.
32 - Aree agricole (A)
1.
Il PRG individua gli ambiti agricoli che comprendono l’insieme
delle aree per le quali è confermata la destinazione agricola e per
attrezzature e impianti ad essa direttamente connessi, come definiti
dall’art. 2135 del Codice
Civile..................................................................
Si
osserva e si contesta qui e altrove la classificazione come non
agricola assegnata alle terre comprese tra i confini del campeggio
posto lungo la sponda del lago di Mergozzo e la SS 34. Se il PPR, con
sua specifica prescrizione, quindi efficace e cogente, recita che
devono essere mantenute le residue zone agricole e prative poste in
quell'ambito, ogni diversa destinazione è arbitraria e illegittima.
Art.
34 - Servizi ecosistemici e ambientali (VA)
Comprendono
le aree agricole o naturale alle quali è riconosciuto un particolare
e rilevante valore ambientale e nelle quali devono essere concentrati
gli interventi di incremento della naturalità e della biodiversità
di cui all’art. 57
Si
pone la domanda se l'obbligo di concentrare gli interventi di
incremento della naturalità e delle biodiversità sulle aree
indicate, ossia agricole e boscate, sia sempre coerente con lo
strumento del piano del verde allegato alla presente proposta
tecnica, ma anche con la stessa previsione dell'articolo 57 delle NTA
che invece indica solo come preferenziali quelle localizzazioni.
Si
raccomanderebbe di evitare il carattere dispersivo degli interventi
con il rischio di essere poco significativi e incisivi, ma di
concentrare le risorse finalizzate a questo scopo verso progetti a
regia pubblica e molto significati.
Art.
36 - Aree di escavazione di materiali inerti
1.
Sulle aree indicate nelle tavole di PRG, all'interno delle quali
vengono esercitate attività di escavazione, la continuazione di tale
attività, la determinazione delle modalità di escavazione e
ripristino ed ogni altro aspetto di natura produttiva e di tutela
dell'ambiente sono subordinati alle disposizioni della vigente
legislazione in materia. In assenza degli adempimenti ivi previsti
non può essere autorizzata nessuna opera e nessuna attività.
2.
Gli impianti produttivi per la lavorazione, arricchimento e commercio
degli inerti e delle attività connesse, che non siano disciplinati
dall’autorizzazione alla coltivazione di cava e dalla stessa
soggetti a limiti temporali, saranno autorizzati con idoneo permesso
edilizio. L’esercizio delle attività connesse e consequenziali
sarà autorizzato sulla base della disciplina vigente.
Si
osserva che la norma ignora la pianificazione contenuta nel Piano di
Gestione della riserva speciale di Fondotoce laddove individua la
necessità di delocalizzare l'impianto di trattamento degli inerti
esistente in sponda dx Toce. Le NTA dovrebbero rendere cogente tale
previsione, fissando un termine ultimo entro il quale il processo si
deve compiere, ma non necessariamente individuando nell'ambito del
territorio Comunale un sito idoneo.
L'intero
articolo dovrebbe però essere riformulato in maniera più corretta
rispetto alla normativa di settore. L'attività non è di competenza
autorizzativa di livello comunale, essa potrà svolgersi anche su
aree non previste dal PRGC per tali attività in quanto sottoponibili
a variante urbanistica contestuale a procedura di VIA.
In
concreto, così come scritta, la norma non regola nulla. Sarebbe
utile e in tal caso la indicazione potrebbe avere un valore cogente,
indicare invece gli ambiti da escludersi in assoluto dallo
svolgimento di nuova attività estrattiva o da ampliamenti di
attività in essere (sia quelli già previsti dal PPR, sia altri, da
indicare cartograficamente). Si ritiene che tale ipotesi potrebbe
prevalere sulla disciplina regionale in quanto avrebbe carattere di
specialità.
Art.
39 - Integrazione della disciplina paesaggistica e della disciplina
urbanistica
1.
Il PRG assume il PPR come quadro di riferimento per la tutela e la
valorizzazione del
paesaggio,..........................................................................................................
Si
osserva che l'articolo 39, così come formulato, non ha alcuna
valenza normativa. Esso si limita ad enunciare principi ovvi a cui il
Piano Regolatore non può sottrarsi. Sfugge quindi la ragione per la
quale questo testo viene inserito in un corpo normativo, quando la
sua collocazione semmai sarebbe entro la relazione generale di
accompagnamento allo strumento urbanistico. Ciò che, al contrario,
potrebbe essere oggetto di rilievo è la scarsa incidenza che quei
principi richiamati sembrano avere all'interno del corpo normativo
dove avrebbero dovuto essere calati con bel altra forza e coerenza e
declinati.
art.
42 - Beni culturali
1.
Il PRG evidenzia i beni culturali tutelati ai sensi della parte
seconda del D.Lgs 42/2004 e s.m.i. nell’elab. P2.3a/b/c - Tavola
dei vincoli.
2.
Gli edifici di valore storico-artistico e le loro aree di pertinenza
soggette a decreto di vincolo sono subordinati al preventivo rilascio
dei pareri e delle autorizzazioni di cuiall’art. 146 del D.Lgs.
Si
osserva che sembra esservi all'interno di quanto richiamato dalla
norma, una certa confusione tra le procedure autorizzative previste
per i beni tutelati sotto il profilo culturale rispetto a quelle
previste per le tutele paesaggistiche.
3) Relazione di
verifica
"3. Raffronto tra le
prescrizioni contenute nelle schede del catalogo per i beni ex
articoli 136 e 157 del Codice e le previsioni della Variante. La
Variante introduce, all’interno dell’art. 43 delle NTA, l’elenco
dei beni riconosciuti ai sensi degli art. 136 e 157 del D. Lgs.
42/2004.
La Variante richiama
prescrizioni puntuali per tale tipologia di Beni, all’interno
dell’Allegato 1: “Prescrizioni per i Beni assoggettati a tutela
ai sensi dell’art. 136 del Codice dei beni culturali e del
paesaggio. Tale Allegato normativo, per ogni area tutelata ai sensi
dell’art. 136 del Codice, recepisce integralmente le prescrizioni
inserite all’interno delle Dichiarazioni di Notevole interesse
pubblico. Si ritiene pertanto verificata a priori la coerenza con le
prescrizioni delle Schede del Catalogo (I parte) del PPR. Il capitolo
che segue, relativo al recepimento nella Variante, delle prescrizioni
dei Beni riconosciuti ai sensi degli artt. 136 e 157 del D. Lgs.
42/2004, sarà dunque privo della verifica di riscontro tra le norme
del Piano e le disposizioni dei Decreti di notevole interesse
pubblico. "
Si osserva che il quadro
prescrizionale non esaurisce il complesso normativo contenuto
all'interno del PPR. Accanto alle prescrizioni, la cui natura è
cogente, vi sono le direttive e le indicazioni che debbono essere
declinate all'interno del corpo normativo di livello locale, ma che
al presente livello di sviluppo della variante generale non sono
conosciute nella loro integrità con un rinvio ad una fase successiva
di approfondimento. Sotto questo profilo non pare possibile che la
conformità sia dichiarata per tutte le situazioni oggetto di
intervento di questa variante.
Aree oggetto di
variante - residui di piano
"Le
aree e gli ambiti di seguito riportati sono afferenti alle aree
considerate “residui” confermati dal PRGC vigente, riconosciute a
livello generale quali ambiti già compromessi o liberi interclusi in
ambiti interni a tessuti urbanizzati. Al riguardo infatti,
preliminarmente alla definizione delle successive schede, essendosi
predisposta una complessiva rilettura delle componenti morfologiche
rispetto allo stato di fatto del territorio comunale, in molte schede
lemorfologie insediative riconosciute dal PPR risultano aggiornate e
maggiormente rispondenti ai caratteri morfologici espressi. Per
queste schede la coerenza è stata ricercata sia in relazione alle
m.i. del PPR, sia in relazione a quelle proposte in sede di
adeguamento allo stato di fatto."
Nel
seguito si propongono una serie di osservazioni con riferimento ai
contenuti di questo capitolo della Relazione di Verifica.
A)
Si osserva che qui viene contestata l'apparteneza di alcune aree e
ambiti alla categoria dei "residui". In alcune situazioni
tale classificazione è paradossale e corrisponde solo ad una volontà
del decisore politico locale contro tutte le evidenze oggettive.
Significativo continua ad essere il caso del Piano Grande di
FondoToce dove semmai la definizione d'ambito "compromesso"
dovrebbe essere esattamente ribaltata. Si passa dalla vecchia
definizione contenuta nel vigente PRGC quali: "aree agricole
interstiziali" a quella di ambiti compromessi. La verità è
opposta; sono attività poco compatibili con le caratteristiche
dell'ambito che si sono insinuate al suo interno cercando di
comprometterlo (vedi l'impianto di bici cross, vedi lo stesso gioco
golf e l'estensione e il continuo rafforzamento delle aree
campeggio). Una pianficazione coerente anche con quella sovraordinata,
dovrebbe contrastare questa tendenza, non assecondarla, partendo da
una esatta classificazione dello stato di fatto e dal riconoscimento
della qualità originaria delle aree. Si chiede pertanto la modifica
della classificazione in cui le aree sono state inserite.
B) Si osserva che non è
stata rinvenuta alcuna previsione di piano riferita all'area ex
Colonia Motta. Probabilmente tale "dimenticanza" è da
attribuire alla convinzione o alla certezza che il procedimento di
esame e di valutazione del Piano attuativo presentato possa
concludersi con la sua approvazione entro la scadenza del presente
mandato amministrativo. Alla stato di redazione della presente
osservazione il Piano non ha ancora ottenuto la sua approvazione e
non è dato sapere se il processo valutativo ed approvativo si
concluderà in tempi utili. Si chiede che di ciò si tenga conto e
nel caso di mancata approvazione nei termini ultimi utili, il
procedimento di formazione della presente variante sia integrato e
ripreso con l'esame di quella parte del piano non considerata. Nel
caso si fa già da ora integrale rinvio al corpo complessivo delle
osservazioni formulate e trasmesse nella fase pubblica di VAS.
C) Ex
albergo Eden e Villa Poss.
L’artico 45 della variante
“Centri storici e beni segnalati dal PRG” giustamente prende in
considerazione, alla lettera” b. “i
singoli edifici civili o rurali ed i manufatti, con le relative aree
di pertinenza, aventi valore storico-artistico e/o paesaggistico o
documentario”, e
al comma 2. stabilisce che “Tali
porzioni di territorio si configurano quali testimonianze del valore
storico e documentario e dell’identità culturale del territorio,
per i quali il PRG promuove la conservazione e la valorizzazione
attiva”.
La prescrizione specifica
del PPR riferita all'ambito dell' ex Albergo Eden prevede che gli
interventi di riqualificazione devono garantire il rispetto della
volumetria dell’edificio originario, nonché l’immagine di fulcro
visivo connotante le visuali storicamente consolidate della punta
della Castagnola; ed inoltre che l’area dell’ex hotel Eden non
dovrà essere compromessa nel suo assetto morfologico e vegetazionale
storicamente consolidato. Gli interventi sulle altre ville, parchi o
giardini di rilevante valenza storica-culturale e paesaggistica,
riconosciute nell’elenco di cui alla lettera e. del comma 1
dell’articolo 4 delle Nda, tra cui compare Villa Poss, devono
essere coerenti con i caratteri tipologici e costruttivi originari
del complesso nel rispetto delle componenti architettoniche,
vegetali, idriche e della naturale conformazione del terreno (12)
(16).
Nell’elaborazione della Variante, appaiono tuttavia interpretazioni
dello stato dei luoghi completamente errate, come ad esempio
l’individuazione nell’elaborato P1.2.2/b “Tavola delle
componenti paesaggistiche” di buona parte dell’ambito della
Villa Poss con il retino m.i.6 “Aree a dispersione insediativa
residenziale”, quando invece è evidente il suo carattere
naturale in gran parte prativo e/o recante tracce dell’antico
parco.
Appare in aperta contraddizione con quanto sopra enunciato
l’inserimento di entrambi gli ambiti nell’art 26 delle NdA
“Insediamenti ricettivi H” con un Indice fondiario =<
0,5 mq/mq, Indice di copertura =<65% , numero di piani = max 6.
Questa norma, considerando la valenza storica e paesaggistica degli
ambiti, se applicata integralmente, ne comporterà la completa
alterazione e distruzione.
Esemplificando:
L’ambito dell’ex albergo Eden ha una superficie di circa 26.000
mq, se applicassimo gli indici del PRG si potrebbero realizzare circa
13.000 mq di superfici utili, a fronte degli attuali circa 5-6.000
mq, ed una superfici coperta di circa 17.000 mq..
L’ambito di Villa Poss ha una superficie di circa 55.000 mq, se
applicassimo gli indici del PRG si
potrebbero realizzare circa 27.500 mq di superfici utili, con una
superficie coperta di quasi 40.000 mq. E l’altezza è ampiamente
inferiore ai 6 piani.
Tutto ciò è
conseguenza dell’impostazione del vecchio Piano, mantenuta nella
variante come viene affermato dalla Relazione illustrativa: ”su
modello di quanto stabilito dal PRG vigente i parametri urbanistici e
edilizi per gli alberghi esistenti devono essere “generosi”.
Nonostante che
nella Relazione illustrativa venga specificato che “i recuperi
della villa Poss e dell’Hotel Eden sono soggetti a piano
attuativo”, le norme della variante appaiono con evidenza del tutto
inadeguate al perseguimento degli obiettivi di tutela stabiliti
dall’art.45, così come anche stabilito dal PPR, come sopra
richiamato nelle sue prescrizioni specifiche, salvo il rinvio a più
dettagliate normative di cui non si rinviene traccia.
Altrettanto allarmante risulta quanto contenuto
nelle schede di approfondimento n.6 e n.19 della Relazione di
adeguamento al PPR (pp. 117-118 e 141-142) in cui si afferma che “la
tutela del bene
contenute nella Relazione di adeguamento al PPR (pp. 117-118 e
141-142) in cui si afferma che “la tutela del bene è già
contenuta nel Piano vigente, artt. 33 e 35 che si ritiene
confermata”. Dalla lettura di questi articoli non si rileva
infatti la presenza di alcuna norma specifica che possa tutelare
adeguatamente gli ambiti in esame.
A nulla vale l’individuazione sia dell’ambito dell’ex Albergo
Eden che quello di Villa Poss come appartenenti ai “sistemi di
ville, giardini e parchi (art. 26 NdA)”. L’ultimo paragrafo
dell’art. 26 infatti rimanda semplicemente al successivo art.45
“Centri storici e beni segnalati dal PRG”, il quale pure
non stabilisce regole specifiche di tutela dei beni stessi.
Si
osserva quindi che è evidente la necessità di sottrarre gli ambiti
dell’ex albergo Eden e della Villa Poss dalla disciplina di cui
all’art.26 delle NdA “Insediamenti
ricettivi H”,
e di inserire invece una normativa specifica la cui finalità sia
l’effettivo, reale recupero e conservazione degli edifici storici e
delle aree naturali ed a parco di pertinenza.
D) Scheda di
approfondimento ( n. 60 e 69)
"La PTPP prevede il
recupero della cascina e la trasformazione per attività
turistico-ricettive. In sede progettuale dovranno prevedersi
interventi ambientali, paesaggistici e fruitivi (anche fuori dal
lotto) di cui studio Land, interventi di deimpermeabilizzazione e
l’impegno a mantenere agricola l’area esterna."
Si osserva che le aree,
come già rimarcato in altra osservazione dovrebbero avere
destinazione agricola a prescindere dai desiderati della proprietà.
Altra cosa sarebbe condizionare la trasformazione d'uso della cascina
al mantenimento effettivo delle pratiche agricole. Se questo è
l'intento della norma, ferma restando la richiesta di attribuzione
della destinazione agricola per le stesse, occorrerebbe che venisse
precisata con maggior fermezza.
Per quanto invece riguarda
la destinazione d'uso della struttura, si fa rinvio integrale alle
osservazioni già prodotte in sede di prima pubblicazione della
proposta tecnica e che qui si richiamano.
" L'intervento inoltre
è subordinato alla possibilità di garantire l'accessibilità e
l'uso pubblico della fascia di battigia lungo il lago di Mergozzo
prospicente il campeggio."
Si osserva che la fascia di
battigia lungo la sponda del lago di Mergozzo prospicente il
campeggio, dovrebbe essere fascia appartenente al demanio lacuale. E'
singolare che il gestore del demanio, lo stesso Comune, non possa
intervenire comunque sulla disciplina concessoria di tale fascia a
prescindere dalle condizioni da porre su ipotetico intervento
edilizio altrove collocato.
"Le indicazioni
progettuali per le aree sono contenute nella scheda Ib della
Variante."
Si osserva che la scheda Ib
richiamata non risulta un allegato della proposta tecnica, è
verosimile che lo sarà solo in sede di adozione del preliminare. Non
è possibile formulare alcun giudizio di merito in assenza di tale
previsione.
"Gli interventi in
progetto risultano coerenti con quanto disposto per la m.i. 10 in
quanto si prevedono: interventi di riuso e il recupero del
patrimonio rurale esistente, interventi di sistemazione con valenza
ecologica e/o paesaggistica, previsione di destinazioni
agrituristiche e per l’ospitalità diffusa. Si rimanda al cap. 3
della presente relazione “Raffronto tra le prescrizioni contenute
nelle schede del catalogo per i beni ex articoli 136 e 157 del Codice
e le previsioni della Variante”. In ogni caso si sottolinea che la
tutela del bene è già contenuta nel piano vigente, artt. 33 e 35,
che si ritiene confermata. Per quanto riguarda la Variante si
specifica che in sede di definizione del progetto preliminare sarà
posta particolare attenzione al recepimento di normativa specifica
integrando le direttive e prescrizioni del PPR per le aree segnalate
come di notevole interesse pubblico."
Si
osserva che il richiamo alle prescrizioni specifiche del D.M.
istitutivo delle tutele sull'ambito, è privo di riscontro fattuale
in quanto il D.M. non le contiene. Pure si osserva che il richiamo
agli articoli 33 e 35 delle NTA del PRGC vigente è un richiamo
labile, assolutamente insufficente a garantire una protezione
adeguata dei beni oggetti di tutela. L'intento dichiarato di
confermare tale normativa anche nella variante generale non pare
proprio militare a favore di una protezione e tutela riconducibile a
quella richiesta dal corpo normativo del PPR. Si chiede lo stralcio
di tale previsione.
E) Scheda di
approfondimento (n. 63)
"La PTPP, in
continuità a quanto già previsto dal PRGC vigente, l’ampliamento
del campeggio, la realizzazione del campo da golf e della "club
house". L'intervento è subordinato alla realizzazione
dell'accessibilità lungo la battigia, ovvero all'uso pubblico di
una idonea fascia lungo la riva il lago di Mergozzo. L'ampiamento del
campo da golf dovrà assicurare la compatibilità ambientale e
paesistica con i caratteri del paesaggio storico/tradizionale
privilegiando vedute il più possibili aperte e l'uso di essenze
autoctone o compatibili con quelle tradizionalmente presenti
nell'area.
In relazione alle
componenti morfologiche del PPR, e confermate dalla variante si
ritiene vi sia piena coerenza delle previsioni urbanistiche con la
m.i. 8. In relazione alla m.i. 10, questa coincide con la parte su
cui si intende ampliare il campeggio, attività compatibile in
quanto riconducibile alle attività ricettive a basso impatto
ambientale.
Relativamente al riscontro
con le prescrizioni specifiche riportate nel sopracitato DM si
rimanda al cap. 3 della presente relazione “Raffronto tra le
prescrizioni contenute nelle schede del catalogo per i beni ex
articoli 136 e 157 del Codice e le previsioni della Variante”
In relazione alla posizione
dell’area rispetto alla fascia del lago, di culi alla lettera b)
art. 142 del codice, nel prosieguo progettuale della Variante saranno
puntualmente definiti i criteri progettuali atti a garantire la
coerenza dimensionale e morfologica con i caratteri tipologici del
tessuto edificato storicamente consolidato e di ripristino e
valorizzazione delle relazioni paesaggistiche del territorio
interessato, che ne contraddistinguono la connotazione e
l’identità."
Si osserva che si contesta
integralmente e radicalmente tutta l'impostazione progettuale entro
la quale l'area posta a nord della SS 34 viene confermata e
disegnata. Sono evidenti le distorsioni applicative del PPR che in
questo ambito, con tanta determinazione, vengono da tempo condotte,
sia a livello di gestione di singoli interventi, sia a livello di
pianificazione. Tanto sono evidenti che non varrebbe ripetersi.
Non esiste coerenza quasi
con nulla dell'apparato normativo che il PPR ha redatto per l'area.
Dove sta la compatibilità del rafforzamento del grado di naturalità
della costa sud del Lago di Mergozzo con l'ampliamento dell'area di
campeggio e la continua conseguente crescita di pressione antropica
? Dove sta il mantenimento delle aree agricole e prative esistenti
con la prevista, se non già in corso, estensione, cioè raddoppio,
del campo da gioco golf ? Dove stava la classe di rischio
idrogeologico vigente, con la prescrizione di edificazione zero, con
l'edificato edificio di servizio della struttura ludico sportiva per
la pratica della bici cross ?
La lettura normativa è
stata ed è piegata, anche in questo caso, alla volontà del decisore
politico locale, distorcendo la oggettività delle norme.
In conclusione
si riporta integralmente l'intervento svolto al Convegno tenuto a
Torino e promosso dalla Associazione Italia Nostra sul tema della
certezza del diritto in ambito di Piano Paesaggistico Regionale.
"
La
certezza del diritto in ambito di tutela paesaggistico
Archivio
di Stato di Torino – convegno seminariale, 20 ottobre 2023
Un
“volo” sul paesaggio del VCO
commentato
da Piero
Vallenzasca Presidente Sezione Italia Nostra VCO
La scheda proposta illustra un ambito della costa nord del Lago
Maggiore, ambito assolutamente pianeggiante frutto di un deposito
alluvionale che separa il Lago di Mergozzo a nord (il piccolo lago
che è un residuo separato dal lago Maggiore). Questo ambito è
caratterizzato dalla presenza di una riserva speciale, la riserva di
Fondo Toce che lambisce la parte terminale. Sono 300 ettari, inclusi
gli ambiti di lago e di fiume, caratterizzati da aree agricole
residue, dalla presenza di una grande cascina abbandonata e in
disuso, (un esempio di archeologia rurale) e dalla presenza di due
grandi strutture turistico ricettive all’aperto: campeggi che nei
momenti di punta ospitano anche 6000 presenze giornaliere.
E’ dunque un ambito di contraddizione, per questo è conteso dove
la contesa si ha tra la conservazione e lo sviluppo. Quindi
assistimao alla co-presenza di ambiti fortemente antropizzati con
ambiti tutelati, una difficile coesistenza, ma è una realtà che
così è nei fatti, difficile a modificarsi. Vi è poi la presenza di
un campo da golf e altre aree libere, a prato o a coltivo.
Il Piano Paesaggistico.....(ora andiamo in volo su quest’area con
una panoramica dal cielo ripresa da un drone) ( segue
l’illustrazione del filmato che mostra tutta piana ).
Con tutte le contraddizioni che sono state illustrate, l’ambito
presenta ancora ampi spazi naturali, liberi e giustamente il PPR si
concentra con attenzione e assegna prescrizioni, direttive e
indicazioni sulle quali ci soffermiamo.
C’è una prescrizione molto specifica del PPR quindi vincolante e
sovraordinata alle norme anche di Piano Regolatore in quanto
immediatamente efficace e operativa che individua in modo preciso
quell’ambito assolutamente pianeggiante e libero che ho indicato
prima e ne vengono individuati esattamente i confini, quindi senza
equivoco.
E’ forse una tra le norme più puntuali e specifiche contenute nel
Ppr :
“Al fine di salvaguardare le aree libere agricole e prative
poste tra la sponda del Lago Di Mergozzo e la strada Gravellona Toce
/Verbania e il campo da golf,identificate come aree rurali m 1.10
sulla tavola P4, è consentita la sola realizzazione di eventuali
ampliamenti delle limitrofe strutture turistiche e sportive purché
poste in adiacenza agli edifici esistenti.”
La norma indica essa stessa le sue finalità: salvaguardare le aree
agricole e prative libere. Non mi sembra che si debba ricorrere alla
Cassazione per interpretare questa norma , ma è la norma stessa che
da indicazioni sul suo fine e sul suo scopo.
Allora che cosa si può fare ?
“E’ consentita la sola realizzazione di eventuali ampliamenti
delle limitrofe strutture turistiche e sportive…”
Il concetto di ampliamento è un concetto limitativo, vuol dire
ampliare un qual cosa esistente. Non si può andare a raddoppiare o
triplicare, altrimenti non avrebbe significato quella parola, ma ci
dice anche, qualora gli ampliamenti dovessero verificarsi, dove si
potrebbero realizzare:
"purché posti in adiacenza agli edifici esistenti."
Va da sé che scritta così si coglie subito che la norma ha un senso
limitativo: ti consento di ampliare alcune strutture purché in
adiacenza ecc…
Cosa sta invece succedendo. Il piano regolatore di Verbania in corso
di variazione strutturale dovrebbe recepire il Piano Paesaggistico
Regionale e quando tocca il tema di quest’area fa la sue verifiche
e dice che lì si può raddoppiare il campo da Golf. Tutta l’area
libera che ho indicato essere posta a nord della SS 34, viene
destinata a struttura sportiva privata all’aperto.
Si può anticipare la contestazione e capire l’obiezione: tanto è
verde anche il campo da golf…, ma io qui vorrei invece limitarmi ad
un giudizio normativo, rimanendo al tema della certezza o forse
dell'incertezza del diritto nel campo del paesaggio. Dunque se la
norma è scritta così, non credo abbia bisogno di nessuna
interpretazione se non quella letterale, ossia la norma si interpreta
da sola. Sostenere come fa il Piano Regolatore di Verbania che
raddoppiare (non ampliare), raddoppiare il campo da golf per passare
da 9 a 18 buche sia in coerenza con la previsione del Piano
Paesaggistico a noi, onestamente, sembra una bella forzatura, salvo
applicare un criterio che ho sentito da chi non dovrebbe dirlo, ossia
quello del meno peggio, ossia che è meglio un campo da gioco che
un'edificazione. Va bene, ma la domanda allora è che fine fa questa
norma ? Chi deve presidiarla con quale criterio interpretativo si
appresta ad operare ? Quello del tanto meglio… del meno peggio...
scusate, forse non è il criterio interpretativo più corretto. E’
forse un criterio poco giuridico, lo possiamo forse discutere al bar,
ma non credo che in una sede seria possa essere applicato.
Bisogna dire che Italia Nostra su quest’area ha avanzato diverse
proposte. Abbiamo pendente una proposta ex art. 136 che riguarda
l’area del Piano non occupata dalla riserva. Abbiamo una proposta
di riuso della cascina abbandonata per farne una sorta di hub per
l’accesso ai servizi del Parco Nazionale Val Grande che proprio in
questi giorni ha esteso i suoi confini all’interno del territorio
del Comune di Verbania, consentendole così di ospitare strutture del
Parco medesimo e la nostra proposta è per il riutilizzo, o
attraverso l’acquisizione o attraverso una forma di
convenzionamento con la proprietà, della cascina in disuso.
Il Piano regolatore in variazione ha indicato una diversa soluzione,
ossia la destinazione turistico/ricettica totale. Abbiamo fatto le
nostre osservazioni vedremo come andrà a finire.
Ma per finire, tornando al tema: una norma di apparente di chiara
lettura, in concreto appare incerta, tanto da aprire una serie di
interrogativi sulla applicazione del PPR che se oggi vive in un grave
momento stallo, dobbiamo però chiederci quali scenari incerti
potrebbero aprirsi in sede applicativa.
Vuoi le debolezze delle strutture chiamate a presidiarne
l'applicazione, vuoi le pressioni sempre presenti sull'apparato
politico che è pronto a recepirle, sono tante le cose che pongono
seri interrogativi sul futuro.
Ho portato un esempio
significativo, credo emblematico, vorrei le cose evolvessero in
maniera diversa da come le ho sin qui rappresentate, ma così oggi é.
Vi ringrazio. "
Si
confida nella attenzione.
Con
osservanza
Il Presidente
