Pur con il fiato un po' corto, anche questa volta abbiamo chiuso in tempo utile il nuovo documento che contiene altre osservazioni e contributi al progetto " tecnico" definitivo della variante generale al piano regolatore della città di Verbania. Non sappiamo quale corso prenderà questa variante dopo il prossimo rinnovamento elettorale, non aspettiamoci comunque niente di rivoluzionario, ma noi non dovevamo perdere questa nuova occasione per ribadire le valutazioni e le convinzioni dell'Associazione su quella che sarà la Verbania del futuro, cercando di apprestare la linea di difesa dei beni più sensibili, quali il Piano Grande, le grandi aree delle ville in abbandono ( Poss) o degli ex alberghi cadenti ( Eden), la fascia pedecollinare ( Monte Rosso), i temi che costituiscono la cifra del nostro operare e la ragione del nostro esistere. E' un piccolo contributo, che con solo tanta fatica potrà trovare spazio di ascolto all'interno dei decisori politici e dell'apparato tecnico che li sopporta, ma lo mettiamo qui a disposizione per la lettura di tutti i volenterosi che vorranno seguire il percorso che il nuovo progetto del disegno della città prenderà e quale momento di partecipazione pubblica a quel processo.
Sezione locale del Verbano/Cusio/Ossola
Prot. 11/24
29/03/2024
Spett. Città di Verbania
4° Dipartimento Programmazione Territoriale
a mezzo pec: istituzionale.verbania@legalmail.it
e p.c.
Regione Piemonte
Pianificazione regionale per il governo del territorio
Via Nizza 330 10127 Torino
pianificazione.territorio@cert.regione.piemonte.it
Regione Piemonte
Urbanistica Piemonte Orientale
Via Mora e Gibin 4 Novara
urbanistica.est@cert.regione.piemonte.it
Ministero della Cultura
Soprintendenza Archelogia Belle arti e Paesaggio
Corso Felice Cavallotti 27, 28100 Novara
sabap-no@pec.cultura.gov.it
Ogg: Comune di Verbania D.C.C. n.10 del 29/01/2024 adozione delle modifiche e delle integrazioni alla Proposta Tecnica del Progetto Preliminare di Variante Generale al Piano Regolatore vigente . Presentazione osservazioni.
N.B. I testi in corsivo sono riproduzioni della proposta tecnica, le osservazioni seguono evidendiate in grassetto.
La Sezione territoriale del Verbano/Cusio/Ossola della Associazione Italia Nostra APS, portatrice di interessi diffusi, produce all’Amministrazione della Città di Verbania, per il tramite del Dipartimento alla Programmazione Territoriale, le proprie argomentate osservazioni riferite all’adottato documento contenente la proposta tecnica definitiva di progetto preliminare della variante generale al PRG, confidando che possano fornire un utile ulteriore contributo alla formazione del documento di programmazione in corso di redazione.
1) Premessa metodologica.
Mancata partecipazione al processo di co-pianificazione-mancato esame osservazioni.
Questa associazione ribadisce la mancata consultazione intervenuta nella fase di stesura della integrazione della proposta tecnica in esame, rimarcando peraltro che essa non tiene conto, in alcun modo, delle osservazioni prodotte in fase di prima pubblicazione, avendo l’Amministrazione, irritualmente, demandato il loro esame contro deduttivo ad altra fase della procedura, ma in questo modo ha rinunciato a priori di avvalersi dei contributi che avrebbero potuto essere utili per affinare e perfezionare la definitiva proposta tecnica che è stata oggetto della deliberazione pubblicata. Si richiama comunque il contenuto integrale della osservazione N.1 di cui al documento prodotto in sede di prime osservazioni.
Tutto quanto premesso e ricordato, la presente osservazione chiede nuovamente che l’Amministrazione riconduca, nella fase successiva di predisposizione dello strumento in itinere, la sua azione ai principi e doveri di partecipazione pubblica che costituiscono suo preciso dovere operandi, coinvolgendo i portatori di interessi diffusi nel processo di co-pianificazione. 2) Norme tecniche di attuazione
Art. 3 - Principi interpretativi e di prevalenza
"1. In caso di discordanza tra i diversi elaborati cartografici del Piano regolatore generale prevalgono quelli redatti alla scala di maggior dettaglio. Nel caso di discordanza fra gli elaborati cartografici e le presenti NTA, prevalgono queste ultime.
2. In caso di discordanza fra le indicazioni dettate dal Regolamento Edilizio o dal Regolamento di igiene rispetto al Piano regolatore generale prevalgono le norme dettate da quest’ultimo.
3. La disciplina paesaggistica di cui al successivo Capo IV prevale in ogni caso sulle disposizioni eventualmente diverse dettate da altre parti delle presenti NTA."
Si osserva che così come scritto, questo articolo non può avere una valenza generale. Occorre infatti tener conto della successione delle norme nel tempo. Le NTA e le norme del regolamento edilizio hanno lo stesso grado, quindi prevale sempre la norma più recente.
Art 4. Deroghe
"1. Ai sensi dell’art. 14 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, l’Amministrazione comunale può consentire interventi in deroga alle presenti norme limitatamente agli edifici ed agli impianti pubblici o di interesse pubblico e generale.
2. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, resta fermo il disposto del comma 1-bis dell’art. 14 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.................".
Si osserva che occorrerebbe evitare di introdurre in un testo di livello regolamentare, il richiamo pedissequo a norme di valenza superiore che comunque continuano ad applicarsi se ciò è previsto dalla normativa, a prescindere dalle disposizioni locali.
Art. 14 - Dotazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale
.........................................................................................................................................
"Comma 5. Nella pianificazione attuativa o nei titoli edilizi convenzionati, la dotazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale può essere assicurata mediante:
- cessione al comune delle aree;
- assoggettamento a servitù di uso pubblico a favore del comune;
- stipula di apposito regolamento d’uso;
- monetizzazione;
- realizzazione da parte degli operatori di opere di valore equivalente e, comunque, non inferiore ai valori di monetizzazione."
Si osserva che così come espresso, l'articolo sembra fissare un'equivalenza assoluta tra le varie forme alternative in cui può essere assicurata la dotazione di attrezzature pubbliche da parte degli attuatori privati. In particolare si evidenzia l'assimilazione, senza distinzione, operata tra monetizzazione e cessione di aree. La scelta tra l'una o l'altra delle alternative non è invece priva di rilievo e deve essere operata con motivazioni adeguate e conformi alla normativa anche di livello superiore.
" 6. Le aree agricole di valore ambientale di cui al successivo art. 33 sono computate ai fini della dotazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale nella misura del 50% della superficie."
Si osserva che l'articolo 33 a cui il comma fa riferimento tratta delle aree boscate. Il richiamo non sembrerebbe dunque pertinente, forse è pertinente l'articolo 34.
Art. 15- Centri Storici
"Edifici di tipo 1 – monumenti. Trattasi degli immobili di chiaro valore architettonico e storico documentale vincolati ai sensi dell’art.136 (e art. 157) del D.Lgs. n. 42/2004 - Codice dei beni culturali e del paesaggio. Gli interventi ammessi per questi immobili debbono essere finalizzati alla conservazione e al restauro filologico secondo le indicazioni che per essi fornirà la Sovraintendenza competente. Tali indicazioni prevalgono su quelle eventualmente contrastanti espresse dal presente PRG."
Si osserva che non si rinviene alcun riferimento ad immobili riconducibili alle tutele previste dall'articolo 10 del Codice 42/2004. Il riferimento all'articolo 136 è infatti pertinente a beni paesaggistici. Vero è che il contenuto normativo potrebbe non essere diverso da quello enunciato, tuttavia le procedure autorizzative non sono le stesse e comunque non si comprende l'assenza di riferimento a queste categorie di beni. Si aggiunga che tra i beni tutelati ex lege sotto il profilo culturale rientrerebbero, sino e salvo verifica, quelli pubblici di autore non vivente e di epoca ultra settantenni. In tale categoria rientrano anche le vie pubbliche, le piazze, i viali alberati, tutti elementi presenti nei centri storici, e non solo. Un riferimento normativo dovrebbe quindi essere inserito nelle NTA.
"Edificio di tipo 5 – rustici e ruderi. Sono immobili presenti soprattutto nei centri storici di collina, perlopiù non utilizzati, spesso in pessime condizioni manutentive per i quali si auspica il recupero.
La capacità edificatoria di questi manufatti, calcolata come previsto dal precedente art. 9, comma 3, potrà essere recuperata attraverso la realizzazione di nuovi manufatti o l’ampliamento di edifici esistenti, purché sia possibile dimostrarne la loro legittima sussistenza."
Si osserva che facendo riferimento, non "sopra tutto", ma solo a centri storici, occorrerebbe precisare meglio e di più la norma. Porre un'alternativa possibile tra costruire ex novo o recuperare l'esistente, ma solo se provato legittimo, non sembrerebbe una soluzione sempre accettabile.
Parrebbe meglio privilegiare il recupero dell'esistente ove sostenuto dalla doppia conformità piuttosto che l'edificato nuovo, sempre che il primo sia più coerente con il costruito storico.
"Edifici di tipo 6 – edifici che non rivestono nessuno interesse. Sono gli immobili di recente costruzione o quelli di origine tradizionale irrimediabilmente compromessi per i quali non sono necessarie particolari tutele. Gli interventi riguardanti questi edifici ed immobili potranno essere anche radicali purché dialoghino e rispettino le caratteristiche paesaggistiche e edilizie dei diversi centri storici. "
Si osserva che la norma è assolutamente generica. Il tessuto urbano, anche storico, è caratterizzato da un costruito del secondo 900, dove le disimogeneità, di scale edilizie, le diversità di indici e di parametri utilizzati, il sovrapporsi di stili architettonici hanno generato porzioni di città difforme o multi forme. Il dialogo e il rispetto con le caratteristiche dei diversi centri storici ci pare non una previsione, ma una dichiarazione di intenti senza effetti se non accompagnata da una normativa puntuale riferita all'edificato moderno.
Art. 18 - Città pedecollinare residenziale estensiva (R3)
"........................................................................................................................................
4. Indici e parametri urbanistici:
Indice fondiario = non superiore all’esistente
Indice di copertura = <30% o esistente se superiore
Numero di piani = max. tre o esistente se superiore
5. Opere ammesse:
Tutti i tipi di intervento "
Si osserva che il comma 5 ammette ogni tipo di intervento, ma stante l'invariabilità dell'indice fondiario non sembra che nuove costruzioni possano essere ammesse.
Art. 19 - Aree di completamento residenziali a capacità edificatoria determinata
Si chiede lo stralcio integrale della norma, preservando l'intera zona pedocollinare dalla possibilità di nuove edificazioni, riconducendo questa previsione a quella del precedente articolo 18.
Ostano all'utilizzo urbanistico e residenziale di queste aree la loro incidenza sul quadro paesaggistico d'insieme che connota il territorio: la relazione tra lago e il dialogo tra la linea di costa e l'entroterra che verrebbe ulteriormente alterato, così come anche posto in evidenza dal Piano Paesaggistico Regionale. Ostano la rottura definitiva che si verrebbe a consolidare tra ambito del costruito e non, la modifica irreversibile del paesaggio storicizzato come elemento identitario riconosciuto dei luoghi.
Sotto altro punto di vista più prettamente urbanistico, il carico che verrebbe aggiunto nella fascia pedecollinare non sembrerebbe essere servito da un'urbanizzazione capace di sostenerlo e non sembra che i rimedi suggeriti possono risolvere il problema che verrebbe soltanto aggravato. Aggiungasi l'incremento di consumo non reversibile di suolo e problematiche di ordine idrogeologico che si aggiungerebbero inevitabilmente nel momento in cui nuove opere andrebbero a incidere sul versante collinare in maniera frammentata e dispersiva.
Art. 20 - Verde privato (Vp)
"1. Comprende le aree verdi o libere da edificazione, adiacenti o interne al tessuto edilizio consolidato, che dovranno essere conservate a verde anche se di proprietà privata.
2. E’ fatto divieto alterare il disegno e l’impianto arboreo dei giardini di pregio che laddove risulti essere compromesso o perduto deve essere ripristinato.
2. E’ fatto divieto alterare il disegno e l’impianto arboreo dei giardini di pregio che laddove risulti essere compromesso o perduto deve essere ripristinato. art. 20 - Verde privato (Vp)"
Si osserva che si condivide il dettato normativo, ma non si comprende con quale strumento possa rendersi cogente il dichiarato obbligo di ripristino. La norma rischia di rimanere senza alcun effetto se non venisse individuato lo strumento che ne possa garantire l'efficacia.
"comma 5. Per gli edifici esistenti è ammesso l’ampliamento una tantum non superiore a 30 mq di superficie lorda per edificio esistente non trasferibili e non accorpabili con altri ampliamenti...................................................................."
Si osserva che il comma 5 sembrerebbe una replica del comma 3. Non si comprende se effettivamente lo sia o quale altro intento normativo si prefigga questo comma rispetto al precedente .
Art. 22 - Immobili degradati con potenzialità di depauperamento del contesto urbano (At 3)
"1. Il PRG individua puntualmente gli immobili dismessi e inutilizzati che sono da qualificare come immobili degradati con particolare criticità relativamente alle condizioni di sicurezza statica e di sicurezza pubblica.
2. La qualifica di immobile degradato con particolare criticità è attribuita per effetto dell’approvazione definitiva del PRG ed è formalmente notificata alla proprietà.
3. La notifica della qualifica è accompagnata dall’invito a presentare entro tre anni un progetto di recupero che rimuova le condizioni di degrado e di criticità in conformità alla disciplina di cui al seguito.
4. Destinazioni d’uso ammesse:
usi prevalentemente residenziali
5. Modalità d’attuazione:
piano attuativo, permesso di costruire convenzionato
6. Indici e parametri urbanistici:
Indice fondiario = <0,8 mq/mq
Indice di copertura = <65%
Numero di piani = max. otto o esistente se superiore
7. Opere ammesse:
tutti i tipi di intervento
8. In alternativa al progetto di recupero, la proprietà può procedere alla demolizione dell’immobile conservando, entro e non oltre il termine di vigenza del PRG, il diritto ad applicare la disciplina di cui sopra.
Nel caso in cui, entro il termine indicato, non sia presentato nessun progetto di recupero o di demolizione, si intende attribuito dal PRG un Indice fondiario non superiore a 0,1 mq/mq. "
Si osserva che considerati gli indici e i parametri attribuiti si ritiene che tale disciplina non possa e non debba mai applicarsi nell'ambito dei centri storici. Rimane comunque una perplessità leggendo che possano esistere edifici in stato di grave criticità e degrado con altezza anche superiore a n. 8 piani. Anche vi fossero, rimane la perplessità circa la possibilità di ricostruzioni sempre di tali altezze o superiori senza una verifica della loro compatibilità nel contesto urbano in cui insistono.
E' singolare e senza speranza di alcun effetto giuridico, l'ultimo comma dell'articolo che vorrebbe normare, anche dopo la vigenza del Piano Regolatore, la disciplina dei casi di degrado senza presentazione di progetto, penalizzandoli nell'indice edificatorio. Qualora il Piano volesse assegnare un tempo certo per la presentazione dei progetti, sarebbe corretto indicare un periodo in anni posti nell'arco di validità del piano (il pano in realtà non scade mai ) e non postarlo al di fuori di esso.
Art. 27 - Campeggi e strutture assimilabili (H1)
"1. Le strutture ricettive all’aperto di cui alla legislazione regionale vigente sono ammesse nelle aree a tale fine individuate dal PRG e sono disciplinate dalla normativa statale e regionale...............................................................................
Si osserva che si avanza la richiesta dell'inserimento di una norma speciale a valere per l'ambito di campeggio che insiste all'interno della Riserva Speciale di Fondo Toce, prevedendo l'esclusione assoluta di nuovi interventi edificatori sia a carattere stabile sia a carattere "precario", imponendo l'onere di una progressiva riqualificazione della struttura ricettiva in termini di una maggior sostenibilità ambientale, coerenza paesaggistica e mitigazione dell'impatto antropico.
Art. 32 - Aree agricole (A)
1. Il PRG individua gli ambiti agricoli che comprendono l’insieme delle aree per le quali è confermata la destinazione agricola e per attrezzature e impianti ad essa direttamente connessi, come definiti dall’art. 2135 del Codice Civile..................................................................
Si osserva e si contesta qui e altrove la classificazione come non agricola assegnata alle terre comprese tra i confini del campeggio posto lungo la sponda del lago di Mergozzo e la SS 34. Se il PPR, con sua specifica prescrizione, quindi efficace e cogente, recita che devono essere mantenute le residue zone agricole e prative poste in quell'ambito, ogni diversa destinazione è arbitraria e illegittima.
Art. 34 - Servizi ecosistemici e ambientali (VA)
Comprendono le aree agricole o naturale alle quali è riconosciuto un particolare e rilevante valore ambientale e nelle quali devono essere concentrati gli interventi di incremento della naturalità e della biodiversità di cui all’art. 57
Si pone la domanda se l'obbligo di concentrare gli interventi di incremento della naturalità e delle biodiversità sulle aree indicate, ossia agricole e boscate, sia sempre coerente con lo strumento del piano del verde allegato alla presente proposta tecnica, ma anche con la stessa previsione dell'articolo 57 delle NTA che invece indica solo come preferenziali quelle localizzazioni.
Si raccomanderebbe di evitare il carattere dispersivo degli interventi con il rischio di essere poco significativi e incisivi, ma di concentrare le risorse finalizzate a questo scopo verso progetti a regia pubblica e molto significati.
Art. 36 - Aree di escavazione di materiali inerti
1. Sulle aree indicate nelle tavole di PRG, all'interno delle quali vengono esercitate attività di escavazione, la continuazione di tale attività, la determinazione delle modalità di escavazione e ripristino ed ogni altro aspetto di natura produttiva e di tutela dell'ambiente sono subordinati alle disposizioni della vigente legislazione in materia. In assenza degli adempimenti ivi previsti non può essere autorizzata nessuna opera e nessuna attività.
2. Gli impianti produttivi per la lavorazione, arricchimento e commercio degli inerti e delle attività connesse, che non siano disciplinati dall’autorizzazione alla coltivazione di cava e dalla stessa soggetti a limiti temporali, saranno autorizzati con idoneo permesso edilizio. L’esercizio delle attività connesse e consequenziali sarà autorizzato sulla base della disciplina vigente.
Si osserva che la norma ignora la pianificazione contenuta nel Piano di Gestione della riserva speciale di Fondotoce laddove individua la necessità di delocalizzare l'impianto di trattamento degli inerti esistente in sponda dx Toce. Le NTA dovrebbero rendere cogente tale previsione, fissando un termine ultimo entro il quale il processo si deve compiere, ma non necessariamente individuando nell'ambito del territorio Comunale un sito idoneo.
L'intero articolo dovrebbe però essere riformulato in maniera più corretta rispetto alla normativa di settore. L'attività non è di competenza autorizzativa di livello comunale, essa potrà svolgersi anche su aree non previste dal PRGC per tali attività in quanto sottoponibili a variante urbanistica contestuale a procedura di VIA.
In concreto, così come scritta, la norma non regola nulla. Sarebbe utile e in tal caso la indicazione potrebbe avere un valore cogente, indicare invece gli ambiti da escludersi in assoluto dallo svolgimento di nuova attività estrattiva o da ampliamenti di attività in essere (sia quelli già previsti dal PPR, sia altri, da indicare cartograficamente). Si ritiene che tale ipotesi potrebbe prevalere sulla disciplina regionale in quanto avrebbe carattere di specialità.
Art. 39 - Integrazione della disciplina paesaggistica e della disciplina urbanistica
1. Il PRG assume il PPR come quadro di riferimento per la tutela e la valorizzazione del paesaggio,..........................................................................................................
Si osserva che l'articolo 39, così come formulato, non ha alcuna valenza normativa. Esso si limita ad enunciare principi ovvi a cui il Piano Regolatore non può sottrarsi. Sfugge quindi la ragione per la quale questo testo viene inserito in un corpo normativo, quando la sua collocazione semmai sarebbe entro la relazione generale di accompagnamento allo strumento urbanistico. Ciò che, al contrario, potrebbe essere oggetto di rilievo è la scarsa incidenza che quei principi richiamati sembrano avere all'interno del corpo normativo dove avrebbero dovuto essere calati con bel altra forza e coerenza e declinati.
art. 42 - Beni culturali
1. Il PRG evidenzia i beni culturali tutelati ai sensi della parte seconda del D.Lgs 42/2004 e s.m.i. nell’elab. P2.3a/b/c - Tavola dei vincoli.
2. Gli edifici di valore storico-artistico e le loro aree di pertinenza soggette a decreto di vincolo sono subordinati al preventivo rilascio dei pareri e delle autorizzazioni di cuiall’art. 146 del D.Lgs.
Si osserva che sembra esservi all'interno di quanto richiamato dalla norma, una certa confusione tra le procedure autorizzative previste per i beni tutelati sotto il profilo culturale rispetto a quelle previste per le tutele paesaggistiche.
3) Relazione di verifica
"3. Raffronto tra le prescrizioni contenute nelle schede del catalogo per i beni ex articoli 136 e 157 del Codice e le previsioni della Variante. La Variante introduce, all’interno dell’art. 43 delle NTA, l’elenco dei beni riconosciuti ai sensi degli art. 136 e 157 del D. Lgs. 42/2004.
La Variante richiama prescrizioni puntuali per tale tipologia di Beni, all’interno dell’Allegato 1: “Prescrizioni per i Beni assoggettati a tutela ai sensi dell’art. 136 del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Tale Allegato normativo, per ogni area tutelata ai sensi dell’art. 136 del Codice, recepisce integralmente le prescrizioni inserite all’interno delle Dichiarazioni di Notevole interesse pubblico. Si ritiene pertanto verificata a priori la coerenza con le prescrizioni delle Schede del Catalogo (I parte) del PPR. Il capitolo che segue, relativo al recepimento nella Variante, delle prescrizioni dei Beni riconosciuti ai sensi degli artt. 136 e 157 del D. Lgs. 42/2004, sarà dunque privo della verifica di riscontro tra le norme del Piano e le disposizioni dei Decreti di notevole interesse pubblico. "
Si osserva che il quadro prescrizionale non esaurisce il complesso normativo contenuto all'interno del PPR. Accanto alle prescrizioni, la cui natura è cogente, vi sono le direttive e le indicazioni che debbono essere declinate all'interno del corpo normativo di livello locale, ma che al presente livello di sviluppo della variante generale non sono conosciute nella loro integrità con un rinvio ad una fase successiva di approfondimento. Sotto questo profilo non pare possibile che la conformità sia dichiarata per tutte le situazioni oggetto di intervento di questa variante.
Aree oggetto di variante - residui di piano
"Le aree e gli ambiti di seguito riportati sono afferenti alle aree considerate “residui” confermati dal PRGC vigente, riconosciute a livello generale quali ambiti già compromessi o liberi interclusi in ambiti interni a tessuti urbanizzati. Al riguardo infatti, preliminarmente alla definizione delle successive schede, essendosi predisposta una complessiva rilettura delle componenti morfologiche rispetto allo stato di fatto del territorio comunale, in molte schede lemorfologie insediative riconosciute dal PPR risultano aggiornate e maggiormente rispondenti ai caratteri morfologici espressi. Per queste schede la coerenza è stata ricercata sia in relazione alle m.i. del PPR, sia in relazione a quelle proposte in sede di adeguamento allo stato di fatto."
Nel seguito si propongono una serie di osservazioni con riferimento ai contenuti di questo capitolo della Relazione di Verifica.
A) Si osserva che qui viene contestata l'apparteneza di alcune aree e ambiti alla categoria dei "residui". In alcune situazioni tale classificazione è paradossale e corrisponde solo ad una volontà del decisore politico locale contro tutte le evidenze oggettive. Significativo continua ad essere il caso del Piano Grande di FondoToce dove semmai la definizione d'ambito "compromesso" dovrebbe essere esattamente ribaltata. Si passa dalla vecchia definizione contenuta nel vigente PRGC quali: "aree agricole interstiziali" a quella di ambiti compromessi. La verità è opposta; sono attività poco compatibili con le caratteristiche dell'ambito che si sono insinuate al suo interno cercando di comprometterlo (vedi l'impianto di bici cross, vedi lo stesso gioco golf e l'estensione e il continuo rafforzamento delle aree campeggio). Una pianficazione coerente anche con quella sovraordinata, dovrebbe contrastare questa tendenza, non assecondarla, partendo da una esatta classificazione dello stato di fatto e dal riconoscimento della qualità originaria delle aree. Si chiede pertanto la modifica della classificazione in cui le aree sono state inserite.
B) Si osserva che non è stata rinvenuta alcuna previsione di piano riferita all'area ex Colonia Motta. Probabilmente tale "dimenticanza" è da attribuire alla convinzione o alla certezza che il procedimento di esame e di valutazione del Piano attuativo presentato possa concludersi con la sua approvazione entro la scadenza del presente mandato amministrativo. Alla stato di redazione della presente osservazione il Piano non ha ancora ottenuto la sua approvazione e non è dato sapere se il processo valutativo ed approvativo si concluderà in tempi utili. Si chiede che di ciò si tenga conto e nel caso di mancata approvazione nei termini ultimi utili, il procedimento di formazione della presente variante sia integrato e ripreso con l'esame di quella parte del piano non considerata. Nel caso si fa già da ora integrale rinvio al corpo complessivo delle osservazioni formulate e trasmesse nella fase pubblica di VAS.
C) Ex albergo Eden e Villa Poss.
L’artico 45 della variante “Centri storici e beni segnalati dal PRG” giustamente prende in considerazione, alla lettera” b. “i singoli edifici civili o rurali ed i manufatti, con le relative aree di pertinenza, aventi valore storico-artistico e/o paesaggistico o documentario”, e al comma 2. stabilisce che “Tali porzioni di territorio si configurano quali testimonianze del valore storico e documentario e dell’identità culturale del territorio, per i quali il PRG promuove la conservazione e la valorizzazione attiva”.
La prescrizione specifica del PPR riferita all'ambito dell' ex Albergo Eden prevede che gli interventi di riqualificazione devono garantire il rispetto della volumetria dell’edificio originario, nonché l’immagine di fulcro visivo connotante le visuali storicamente consolidate della punta della Castagnola; ed inoltre che l’area dell’ex hotel Eden non dovrà essere compromessa nel suo assetto morfologico e vegetazionale storicamente consolidato. Gli interventi sulle altre ville, parchi o giardini di rilevante valenza storica-culturale e paesaggistica, riconosciute nell’elenco di cui alla lettera e. del comma 1 dell’articolo 4 delle Nda, tra cui compare Villa Poss, devono essere coerenti con i caratteri tipologici e costruttivi originari del complesso nel rispetto delle componenti architettoniche, vegetali, idriche e della naturale conformazione del terreno (12) (16).
Nell’elaborazione della Variante, appaiono tuttavia interpretazioni dello stato dei luoghi completamente errate, come ad esempio l’individuazione nell’elaborato P1.2.2/b “Tavola delle componenti paesaggistiche” di buona parte dell’ambito della Villa Poss con il retino m.i.6 “Aree a dispersione insediativa residenziale”, quando invece è evidente il suo carattere naturale in gran parte prativo e/o recante tracce dell’antico parco.
Appare in aperta contraddizione con quanto sopra enunciato l’inserimento di entrambi gli ambiti nell’art 26 delle NdA “Insediamenti ricettivi H” con un Indice fondiario =< 0,5 mq/mq, Indice di copertura =<65% , numero di piani = max 6.
Questa norma, considerando la valenza storica e paesaggistica degli ambiti, se applicata integralmente, ne comporterà la completa alterazione e distruzione.
Esemplificando:
L’ambito dell’ex albergo Eden ha una superficie di circa 26.000 mq, se applicassimo gli indici del PRG si potrebbero realizzare circa 13.000 mq di superfici utili, a fronte degli attuali circa 5-6.000 mq, ed una superfici coperta di circa 17.000 mq..
L’ambito di Villa Poss ha una superficie di circa 55.000 mq, se applicassimo gli indici del PRG si
potrebbero realizzare circa 27.500 mq di superfici utili, con una superficie coperta di quasi 40.000 mq. E l’altezza è ampiamente inferiore ai 6 piani.
Tutto ciò è conseguenza dell’impostazione del vecchio Piano, mantenuta nella variante come viene affermato dalla Relazione illustrativa: ”su modello di quanto stabilito dal PRG vigente i parametri urbanistici e edilizi per gli alberghi esistenti devono essere “generosi”.
Nonostante che nella Relazione illustrativa venga specificato che “i recuperi della villa Poss e dell’Hotel Eden sono soggetti a piano attuativo”, le norme della variante appaiono con evidenza del tutto inadeguate al perseguimento degli obiettivi di tutela stabiliti dall’art.45, così come anche stabilito dal PPR, come sopra richiamato nelle sue prescrizioni specifiche, salvo il rinvio a più dettagliate normative di cui non si rinviene traccia.
Altrettanto allarmante risulta quanto contenuto nelle schede di approfondimento n.6 e n.19 della Relazione di adeguamento al PPR (pp. 117-118 e 141-142) in cui si afferma che “la tutela del bene
contenute nella Relazione di adeguamento al PPR (pp. 117-118 e 141-142) in cui si afferma che “la tutela del bene è già contenuta nel Piano vigente, artt. 33 e 35 che si ritiene confermata”. Dalla lettura di questi articoli non si rileva infatti la presenza di alcuna norma specifica che possa tutelare adeguatamente gli ambiti in esame.
A nulla vale l’individuazione sia dell’ambito dell’ex Albergo Eden che quello di Villa Poss come appartenenti ai “sistemi di ville, giardini e parchi (art. 26 NdA)”. L’ultimo paragrafo dell’art. 26 infatti rimanda semplicemente al successivo art.45 “Centri storici e beni segnalati dal PRG”, il quale pure non stabilisce regole specifiche di tutela dei beni stessi.
Si osserva quindi che è evidente la necessità di sottrarre gli ambiti dell’ex albergo Eden e della Villa Poss dalla disciplina di cui all’art.26 delle NdA “Insediamenti ricettivi H”, e di inserire invece una normativa specifica la cui finalità sia l’effettivo, reale recupero e conservazione degli edifici storici e delle aree naturali ed a parco di pertinenza.
D) Scheda di approfondimento ( n. 60 e 69)
"La PTPP prevede il recupero della cascina e la trasformazione per attività turistico-ricettive. In sede progettuale dovranno prevedersi interventi ambientali, paesaggistici e fruitivi (anche fuori dal lotto) di cui studio Land, interventi di deimpermeabilizzazione e l’impegno a mantenere agricola l’area esterna."
Si osserva che le aree, come già rimarcato in altra osservazione dovrebbero avere destinazione agricola a prescindere dai desiderati della proprietà. Altra cosa sarebbe condizionare la trasformazione d'uso della cascina al mantenimento effettivo delle pratiche agricole. Se questo è l'intento della norma, ferma restando la richiesta di attribuzione della destinazione agricola per le stesse, occorrerebbe che venisse precisata con maggior fermezza.
Per quanto invece riguarda la destinazione d'uso della struttura, si fa rinvio integrale alle osservazioni già prodotte in sede di prima pubblicazione della proposta tecnica e che qui si richiamano.
" L'intervento inoltre è subordinato alla possibilità di garantire l'accessibilità e l'uso pubblico della fascia di battigia lungo il lago di Mergozzo prospicente il campeggio."
Si osserva che la fascia di battigia lungo la sponda del lago di Mergozzo prospicente il campeggio, dovrebbe essere fascia appartenente al demanio lacuale. E' singolare che il gestore del demanio, lo stesso Comune, non possa intervenire comunque sulla disciplina concessoria di tale fascia a prescindere dalle condizioni da porre su ipotetico intervento edilizio altrove collocato.
"Le indicazioni progettuali per le aree sono contenute nella scheda Ib della Variante."
Si osserva che la scheda Ib richiamata non risulta un allegato della proposta tecnica, è verosimile che lo sarà solo in sede di adozione del preliminare. Non è possibile formulare alcun giudizio di merito in assenza di tale previsione.
"Gli interventi in progetto risultano coerenti con quanto disposto per la m.i. 10 in quanto si prevedono: interventi di riuso e il recupero del patrimonio rurale esistente, interventi di sistemazione con valenza ecologica e/o paesaggistica, previsione di destinazioni agrituristiche e per l’ospitalità diffusa. Si rimanda al cap. 3 della presente relazione “Raffronto tra le prescrizioni contenute nelle schede del catalogo per i beni ex articoli 136 e 157 del Codice e le previsioni della Variante”. In ogni caso si sottolinea che la tutela del bene è già contenuta nel piano vigente, artt. 33 e 35, che si ritiene confermata. Per quanto riguarda la Variante si specifica che in sede di definizione del progetto preliminare sarà posta particolare attenzione al recepimento di normativa specifica integrando le direttive e prescrizioni del PPR per le aree segnalate come di notevole interesse pubblico."
Si osserva che il richiamo alle prescrizioni specifiche del D.M. istitutivo delle tutele sull'ambito, è privo di riscontro fattuale in quanto il D.M. non le contiene. Pure si osserva che il richiamo agli articoli 33 e 35 delle NTA del PRGC vigente è un richiamo labile, assolutamente insufficente a garantire una protezione adeguata dei beni oggetti di tutela. L'intento dichiarato di confermare tale normativa anche nella variante generale non pare proprio militare a favore di una protezione e tutela riconducibile a quella richiesta dal corpo normativo del PPR. Si chiede lo stralcio di tale previsione.
E) Scheda di approfondimento (n. 63)
"La PTPP, in continuità a quanto già previsto dal PRGC vigente, l’ampliamento del campeggio, la realizzazione del campo da golf e della "club house". L'intervento è subordinato alla realizzazione dell'accessibilità lungo la battigia, ovvero all'uso pubblico di una idonea fascia lungo la riva il lago di Mergozzo. L'ampiamento del campo da golf dovrà assicurare la compatibilità ambientale e paesistica con i caratteri del paesaggio storico/tradizionale privilegiando vedute il più possibili aperte e l'uso di essenze autoctone o compatibili con quelle tradizionalmente presenti nell'area.
In relazione alle componenti morfologiche del PPR, e confermate dalla variante si ritiene vi sia piena coerenza delle previsioni urbanistiche con la m.i. 8. In relazione alla m.i. 10, questa coincide con la parte su cui si intende ampliare il campeggio, attività compatibile in quanto riconducibile alle attività ricettive a basso impatto ambientale.
Relativamente al riscontro con le prescrizioni specifiche riportate nel sopracitato DM si rimanda al cap. 3 della presente relazione “Raffronto tra le prescrizioni contenute nelle schede del catalogo per i beni ex articoli 136 e 157 del Codice e le previsioni della Variante”
In relazione alla posizione dell’area rispetto alla fascia del lago, di culi alla lettera b) art. 142 del codice, nel prosieguo progettuale della Variante saranno puntualmente definiti i criteri progettuali atti a garantire la coerenza dimensionale e morfologica con i caratteri tipologici del tessuto edificato storicamente consolidato e di ripristino e valorizzazione delle relazioni paesaggistiche del territorio interessato, che ne contraddistinguono la connotazione e l’identità."
Si osserva che si contesta integralmente e radicalmente tutta l'impostazione progettuale entro la quale l'area posta a nord della SS 34 viene confermata e disegnata. Sono evidenti le distorsioni applicative del PPR che in questo ambito, con tanta determinazione, vengono da tempo condotte, sia a livello di gestione di singoli interventi, sia a livello di pianificazione. Tanto sono evidenti che non varrebbe ripetersi.
Non esiste coerenza quasi con nulla dell'apparato normativo che il PPR ha redatto per l'area. Dove sta la compatibilità del rafforzamento del grado di naturalità della costa sud del Lago di Mergozzo con l'ampliamento dell'area di campeggio e la continua conseguente crescita di pressione antropica ? Dove sta il mantenimento delle aree agricole e prative esistenti con la prevista, se non già in corso, estensione, cioè raddoppio, del campo da gioco golf ? Dove stava la classe di rischio idrogeologico vigente, con la prescrizione di edificazione zero, con l'edificato edificio di servizio della struttura ludico sportiva per la pratica della bici cross ?
La lettura normativa è stata ed è piegata, anche in questo caso, alla volontà del decisore politico locale, distorcendo la oggettività delle norme.
In conclusione si riporta integralmente l'intervento svolto al Convegno tenuto a Torino e promosso dalla Associazione Italia Nostra sul tema della certezza del diritto in ambito di Piano Paesaggistico Regionale.
" La certezza del diritto in ambito di tutela paesaggistico
Archivio di Stato di Torino – convegno seminariale, 20 ottobre 2023
Un “volo” sul paesaggio del VCO
commentato da Piero Vallenzasca Presidente Sezione Italia Nostra VCO
La scheda proposta illustra un ambito della costa nord del Lago Maggiore, ambito assolutamente pianeggiante frutto di un deposito alluvionale che separa il Lago di Mergozzo a nord (il piccolo lago che è un residuo separato dal lago Maggiore). Questo ambito è caratterizzato dalla presenza di una riserva speciale, la riserva di Fondo Toce che lambisce la parte terminale. Sono 300 ettari, inclusi gli ambiti di lago e di fiume, caratterizzati da aree agricole residue, dalla presenza di una grande cascina abbandonata e in disuso, (un esempio di archeologia rurale) e dalla presenza di due grandi strutture turistico ricettive all’aperto: campeggi che nei momenti di punta ospitano anche 6000 presenze giornaliere.
E’ dunque un ambito di contraddizione, per questo è conteso dove la contesa si ha tra la conservazione e lo sviluppo. Quindi assistimao alla co-presenza di ambiti fortemente antropizzati con ambiti tutelati, una difficile coesistenza, ma è una realtà che così è nei fatti, difficile a modificarsi. Vi è poi la presenza di un campo da golf e altre aree libere, a prato o a coltivo.
Il Piano Paesaggistico.....(ora andiamo in volo su quest’area con una panoramica dal cielo ripresa da un drone) ( segue l’illustrazione del filmato che mostra tutta piana ).
Con tutte le contraddizioni che sono state illustrate, l’ambito presenta ancora ampi spazi naturali, liberi e giustamente il PPR si concentra con attenzione e assegna prescrizioni, direttive e indicazioni sulle quali ci soffermiamo.
C’è una prescrizione molto specifica del PPR quindi vincolante e sovraordinata alle norme anche di Piano Regolatore in quanto immediatamente efficace e operativa che individua in modo preciso quell’ambito assolutamente pianeggiante e libero che ho indicato prima e ne vengono individuati esattamente i confini, quindi senza equivoco.
E’ forse una tra le norme più puntuali e specifiche contenute nel Ppr :
“Al fine di salvaguardare le aree libere agricole e prative poste tra la sponda del Lago Di Mergozzo e la strada Gravellona Toce /Verbania e il campo da golf,identificate come aree rurali m 1.10 sulla tavola P4, è consentita la sola realizzazione di eventuali ampliamenti delle limitrofe strutture turistiche e sportive purché poste in adiacenza agli edifici esistenti.”
La norma indica essa stessa le sue finalità: salvaguardare le aree agricole e prative libere. Non mi sembra che si debba ricorrere alla Cassazione per interpretare questa norma , ma è la norma stessa che da indicazioni sul suo fine e sul suo scopo.
Allora che cosa si può fare ?
“E’ consentita la sola realizzazione di eventuali ampliamenti delle limitrofe strutture turistiche e sportive…”
Il concetto di ampliamento è un concetto limitativo, vuol dire ampliare un qual cosa esistente. Non si può andare a raddoppiare o triplicare, altrimenti non avrebbe significato quella parola, ma ci dice anche, qualora gli ampliamenti dovessero verificarsi, dove si potrebbero realizzare:
"purché posti in adiacenza agli edifici esistenti."
Va da sé che scritta così si coglie subito che la norma ha un senso limitativo: ti consento di ampliare alcune strutture purché in adiacenza ecc…
Cosa sta invece succedendo. Il piano regolatore di Verbania in corso di variazione strutturale dovrebbe recepire il Piano Paesaggistico Regionale e quando tocca il tema di quest’area fa la sue verifiche e dice che lì si può raddoppiare il campo da Golf. Tutta l’area libera che ho indicato essere posta a nord della SS 34, viene destinata a struttura sportiva privata all’aperto.
Si può anticipare la contestazione e capire l’obiezione: tanto è verde anche il campo da golf…, ma io qui vorrei invece limitarmi ad un giudizio normativo, rimanendo al tema della certezza o forse dell'incertezza del diritto nel campo del paesaggio. Dunque se la norma è scritta così, non credo abbia bisogno di nessuna interpretazione se non quella letterale, ossia la norma si interpreta da sola. Sostenere come fa il Piano Regolatore di Verbania che raddoppiare (non ampliare), raddoppiare il campo da golf per passare da 9 a 18 buche sia in coerenza con la previsione del Piano Paesaggistico a noi, onestamente, sembra una bella forzatura, salvo applicare un criterio che ho sentito da chi non dovrebbe dirlo, ossia quello del meno peggio, ossia che è meglio un campo da gioco che un'edificazione. Va bene, ma la domanda allora è che fine fa questa norma ? Chi deve presidiarla con quale criterio interpretativo si appresta ad operare ? Quello del tanto meglio… del meno peggio... scusate, forse non è il criterio interpretativo più corretto. E’ forse un criterio poco giuridico, lo possiamo forse discutere al bar, ma non credo che in una sede seria possa essere applicato.
Bisogna dire che Italia Nostra su quest’area ha avanzato diverse proposte. Abbiamo pendente una proposta ex art. 136 che riguarda l’area del Piano non occupata dalla riserva. Abbiamo una proposta di riuso della cascina abbandonata per farne una sorta di hub per l’accesso ai servizi del Parco Nazionale Val Grande che proprio in questi giorni ha esteso i suoi confini all’interno del territorio del Comune di Verbania, consentendole così di ospitare strutture del Parco medesimo e la nostra proposta è per il riutilizzo, o attraverso l’acquisizione o attraverso una forma di convenzionamento con la proprietà, della cascina in disuso.
Il Piano regolatore in variazione ha indicato una diversa soluzione, ossia la destinazione turistico/ricettica totale. Abbiamo fatto le nostre osservazioni vedremo come andrà a finire.
Ma per finire, tornando al tema: una norma di apparente di chiara lettura, in concreto appare incerta, tanto da aprire una serie di interrogativi sulla applicazione del PPR che se oggi vive in un grave momento stallo, dobbiamo però chiederci quali scenari incerti potrebbero aprirsi in sede applicativa.
Vuoi le debolezze delle strutture chiamate a presidiarne l'applicazione, vuoi le pressioni sempre presenti sull'apparato politico che è pronto a recepirle, sono tante le cose che pongono seri interrogativi sul futuro.
Ho portato un esempio significativo, credo emblematico, vorrei le cose evolvessero in maniera diversa da come le ho sin qui rappresentate, ma così oggi é. Vi ringrazio. "
Si confida nella attenzione.
Con osservanza
Il Presidente
