Come si sospettava, dopo le dichiarazioni rese da Manoni nell'ambito della memoria prodotta presso il tribunale amministrativo, avverso il ricorso prodotto da questa Associazione, circa l'intenzione di non perseguire alcun progetto di ulteriore trasformazione della piana di Fondotoce, arriva la convocazione della Commissione Consiliare della città di Verbania che dovra' esaminare la richiesta dello stesso Manoni riferita proprio alle ulteriori trasformazione della Piana di Fondotoce e d'intorni. Così mentre l'amministrazione comunale continua a ignorare le richieste formulate da molteplici sigle ambientaliste per un utilizzo innovativo della Cascina del Piano Grande, in funzione dell'accesso al Parco Nazionale Val Grande, ora assistiano a questo nuovo atto che, ove andasse a " buon fine" pregiudicherebbe definitivamente le sorti di questo ultimo lembo di paesaggio da tutelare e da salvare. Ci impegneremo nei prossimi giorni a monitorare con attenzione gli sviluppi di questo nuovo progetto.
Malu' srl
Via 42 Martiri 15628924 Verbania
Ill.mo Sig. Sindaco
DEL COMUNE DI VERBANIA
VERBANO CUSIO OSSOLA
28922 V E R B A N I A
RICHIESTA DI VARIANTE URBANISTICA PER INTERVENTI FINALIZZATI AL-LO SVILUPPO TURISTICO. VARIANTE PARZIALE AL P.R.G.C. AI SENSI DELL’ART. 17 L.R. 56/77
Il sottoscritto Manoni Tranquillo, nato a Lerici (SP) il 09/08/1934, residente in Ver-bania Fondotoce, via 42 Martiri n. 144/a, titolare ed in rappresentanza delle società Malù s.r.l. ed Isolino s.r.l., entrambe operanti nel settore turistico, richiede a codesta spett.le Amministrazione di voler prendere in considerazione la possibilità di dare seguito alla pro-cedura diuna variante urbanistica che possa permetterci di realizzare una serie di inter-venti finalizzatiallo sviluppo turistico delle nostre aziende e nel contempo migliorare l'of-ferta del nostro territorio.Da oltre 50 anni operiamo a Verbania con attività nel settore turistico-ricettivo extralber-ghiero. Un’attività complessa che ha permesso in tutti questi anni di raggiungere ottimi risultati, con obiettivi sempre più ambiziosi basati su programmi di promozione e diffusio-ne a livello europeo. La nostra clientela, proveniente per lo più da Germania, Francia, Olanda, Belgio, Svizzera, ha sempre manifestato apprezzamento per le nostre proposte, confermando la qualità di un’offerta integrata sempre con nuove opportunità. Un risultato confortante a sostegno del nostro impegno che ci ha portato a maturare il convincimento che si possa fare un ulteriore saltodi qualità, ampliando i nostri obiettivi aziendali e interpretando al tempo stesso il potenziale ancora inespresso del nostro terri-torio.
Il settore turistico è un comparto fondamentale per un territorio come il nostro, che pur-troppo vede sempre più settori andare in crisi a causa del mercato incerto e della concor-renza dei paesi in via di sviluppo.Tale settore, dati alla mano, negli ultimi anni ha avuto un trend in continua crescita, più limitato per il settore alberghiero e più accentuato per quello extralberghiero. Le nostre strutture ricettive hanno visto negli anni un continuo trend di crescita, questo è sicura-mente il risultato di anni di attività promozionale e di importanti investimenti fatti per dotare ogni nostra azienda di nuove strutture capaci di elevare la qualità e la quantità dei servizi offerti.La possibilità di una ulteriore crescita per il comparto turistico è concreta e reale, ma è necessario porsi nelle condizioni migliori per ottimizzare il momento positivo, generando i presuppostiper il suo sviluppo e la possibilità di incrementare la capacità ricettiva, stimo-lando nel contempo la realizzazione di nuove strutture ricreative e di svago, che permet-tano di attrarre l’interesse di vacanza anche da parte di famiglie con figli.Parlare di industria turistica oggi significa anche valutare la ricaduta positiva per tutto l'in-dotto, con la possibilità di favorire la crescita del rapporto occupazionale sul territorio, as-sicurando al tempo stesso il lavoro per le nuove generazioni.Il territorio compreso tra il fiume Toce, il lago Maggiore e il lago di Mergozzo ospita alcune delle nostre strutture turistico-ricettive più importanti: il “Campeggio Isolino”, prospiciente la sponda del lago Maggiore lungo il delta del fiume Toce, il “Residence Isolino” collocato sopra l'abitato di Fondotoce, il “Campeggio Continental”, collocato oltre la strada statale che collega l’abitato di Fondotoce con la stazione ferroviaria fino al lago di Mergozzo, con annesso il campo da golf a nove buche. I due campeggi risultano separati dall’area ex Fattoria De Antonis, in stato di abbandono, ormai giunta al termine del suo ciclo vitale. Le nostre strutture offrono oggi un potenziale di accoglienza turistica unico nel Verbano e tra i più importanti del nord Italia, siaper gli impianti contenuti, sia per il livello di organiz-zazione delle attività. E’ evidente che un contesto spazio-territoriale così centrale rispetto alle vie di comunicazione come la ferrovia Milano-Domodossola e l’autostrada Voltri Sem-pione (quindi Aeroporto di Malpensa), la strada statale del Sempione (verso il valico e la Svizzera) e la strada statale del Lago Maggiore (verso il confine di Piaggio-Valmara), tutte concentrate nel raggio di 2 chilometri, assume un’importanza strategica unica nel suo ge-nere. IPOTESI DI SVILUPPO La proposta di variante urbanistica ha come specifico oggetto: l'attuazione di interventi di completamento, diversificazione e ampliamento dell'offerta di strutture turistico-ricettive in loco; - la disponibilità di impianti sportivi e per il tempo libero, funzionali a qualificare l'attrattività verso utenti residenti in un ambito di area vasta e verso flussi turistici principalmente stranieri. Gli interventi che si progetta di realizzare sono i seguenti: a) Ampliamento del Campeggio Continental b) Trasformazione del campo da golf da 9 a 18 buche con realizzazione di club house / foresteria e sottopasso della SS34 a servizio degli utenti c) Realizzazione di un centro sportivo presso l'area ex fattoria De Antonis d) Realizzazione di un residence extralberghiero sui terreni collocati a monte della strada provinciale Fondotoce – Mergozzo.
AMPLIAMENTO CAMPEGGIO CONTINENTAL La proposta progettuale contiene la previsione di ampliamento di due settori del Camping Village Continental, ai fini di utilizzare in modo razionale infrastrutture e strutture di servizio esistenti. La variante al Piano Regolatore richiesta riguarda le previsioni urbanistiche senza intervenire sulla classificazione idrogeologica che resta immutata, in modo tale da rimanere nel contesto di una variante di tipo “parziale”, con le conseguenti procedure semplificate e tempi ridotti rispetto ad una variante “strutturale”. La trasformazione in “area turistico ricettiva campeggio”, senza variare la classificazione idrogeologica, permetterà comunque di utilizzare queste aree per realizzare quelle opere già oggi consentite nelle classi geologiche vigenti IIIa3, IIIb3 e IIIb7, come ad esempio aree a parcheggio a raso, impianti sportivi ed attrezzature ricreative a cielo libero. La possibilità di realizzare aree a parcheggio e strutture sportive a servizio del campeggio esistente permetterà di ottenere la classificazione, secondo l’ultima normativa specifica di settore, come struttura a 4 o 5 stelle. L'area principale in previsione di ampliamento è posta in continuità con il settore ovest del camping village già attualmente in esercizio. La seconda area è posta sul fronte est del campeggio, verso la strada FondotoceMergozzo; in quest'area si trovano strutture ex agricole, magazzini e serre non più produttive che sono state acquisite con il preciso scopo di renderle parte del contesto turistico del campeggio Continental. La superficie complessiva che si richiede di destinare ad attività turistica ricettiva extralberghiera è pari a: Area ovest (verso campo golf) mq. 19600 Area est (verso strada Fondotoce Mergozzo) mq. 12400 Nella ipotesi che le superfici disponibili, nei limiti di una variate parziale di PRGC, per la trasformazione in turistico ricettivo , come previsto dall’art. 17 comma 5 della L.R. 56/77, siano insufficienti a soddisfare le quantità sopra riportate, si richiede di dare precedenza alla zona ovest. Estratto prgc vigente Nuove area campeggio
RIQUALIFICAZIONE CAMPO GOLF Gli interventi per il campo da golf devono fare riferimento alla situazione in atto: localizzazione all'estremità ovest della piana del campo a 9 buche esistente; previsione del PRG vigente per la realizzazione dei servizi golfistici in localizzazione a ridosso della linea ferroviaria e di spazi pubblici (parcheggi e movicentro); preesistenza di alcune strutture di servizio (giudicate inadeguate allo standard del campo). Rispetto a tale condizione il progetto di intervento prevede: una parziale riorganizzazione del campo esistente e l'estensione, sulle aree a sud della SS34, in modo da poter realizzare 18 buche complessivamente; l'individuazione di una variante di semplice localizzazione degli insediamenti di servizio del golf (club house, ristorazione, ospitalità, attrezzature per la pratica sportiva) senza incremento dei valori quantitativi contenuti nel PRGC vigente; la sostituzione delle strutture esistenti con la loro unificazione nella localizzazione proposta per i restanti insediamenti di servizio. Gli interventi per la realizzazione del campo a 18 buche confermano la maggior parte della configurazione dell'impianto sportivo esistente, con la previsione di limitati adeguamenti di razionalizzazione e migliore utilizzazione degli spazi già strutturati oltre a prevedere l'estensione di 6 nuove buche sulla parte di area libera a sud della SS34, localizzate principalmente sulle superfici pianeggianti precedentemente utilizzate per colture florovivaistiche intensive, ora abbandonate. Per dare continuità al percorso si prevede la realizzazione di un sottopasso della SS34 pedonale e per i mezzi di servizio. La localizzazione ottimale individuata per la realizzazione dei nuovi insediamenti di servizio al golf si trova in un punto centrale della parte settentrionale della piana, in prossimità al Camping Village Continental. Si ritiene tale area più adeguata al tipo di funzioni previste per le seguenti ragioni: si trova in condizioni di maggiore distanza (e minore disturbo acustico) rispetto alle aree delle funzioni pubbliche di trasporto e alla linea ferroviaria; si trova in posizione baricentrica tra golf e camping-village, offrendo la possibilità di utilizzare alcuni servizi per entrambe le funzioni; permette di riprodurre (con dimensioni più contenute) lo schema insediativo consolidato nella tipologia della "cascina", unificando tutte le funzioni intorno a un impianto a corte di uso collettivo che risulta coerente, unitamente all'uso della vegetazione, alla percezione e alla memoria del contesto paesaggistico della piana agricola, oltre a non determinare un fronte esteso conflittuale rispetto alle visuali del lago. Per l'accesso alle strutture e agli impianti golfistici si prevede la conferma dell'esistente ingresso veicolare del campo Golf con interventi di miglioramento della coerenza paesaggistica con l'uso di filari alberati, "segnale" tipicamente utilizzato per definire i viali degli accessi alle cascine della pianura. Il Piano Regolatore Generale vigente prevede la possibilità di utilizzare ai fini dell’edificazione dei servizi e delle strutture golfistiche di un’area collocata a ridosso della linea ferroviaria Milano–Domodossola. Tale posizione non è ritenuta compatibile con la realizzazione di una struttura ricettiva e di servizio al campo da golf, a causa del disturbo acustico e della posizione marginale rispetto alle strutture del campo. L’ipotesi progettuale è quella di traslare le volumetrie previste in un'area prossima al perimetro del campeggio Continental, in zona baricentrica rispetto al campo. La nuova struttura potrà essere dotata di una foresteria con una capacità ricettiva di 50 camere oltre ai servizi di accoglienza, ristoro e benessere. Estratto prgc vigente Nuova area golf
REALIZZAZIONE DI CENTRO SPORTIVO CON RIUSO E RIGENERAZIONE DELLA CASCINA ESISTENTE La proposta di variante è finalizzata alla realizzazione, nell'area della piana di Fondotoce, di un centro sportivo attrezzato, con servizi connessi e complementari. La proposta si configura come un progetto strutturato e polifunzionale, destinato a completare, ampliare e valorizzare l'offerta di servizi per lo sport e il tempo libero disponibile per l’intero sistema turistico del territorio del Lago Maggiore, e contemporaneamente attrezzato per permettere alla comunità dell’area Verbanese di disporre di un "centro sportivo" con strutture di livello qualitativo e completezza funzionale attualmente non disponibili. Si tratta di un'iniziativa imprenditoriale privata con contenuti e ricadute positive per la qualità della vita della comunità locale allargata. Attualmente nella piana di Fondotoce sono già presenti impianti sportivi gestiti dai proponenti dell'iniziativa (limitatamente ad un campo da golf a 9 buche e a due campi da calcio presso l'abitato), oltre ad attrezzature di leisure e piscine all'interno dei camping village esistenti. La scelta di localizzare le ulteriori funzioni previste dalla proposta di variante nella piana di Fondotoce è determinata da un'analisi di opportunità che ha visto emergere i seguenti fattori positivi: posizionamento strategico territoriale nei pressi dell'intersezione dei due principali sistemi insediativi della Provincia: area della conurbazione dei laghi e area del fondovalle dell'Ossola (che interessa principalmente l'utenza locale), accessibilità dall'area vasta interprovinciale e interregionale servita dal sistema autostradale attraverso il collegamento della A26 con gli svincoli di Baveno e Gravellona Toce, situati a distanza inferiore a 5 km dall'area individuata (per l'utenza allargata al territorio interprovinciale), facilità di connessione territoriale e funzionale con il sistema consolidato di ricettività turistica dell'area dei laghi, identificato con il brand "Lago Maggiore", integrazione diretta con l'offerta di ricettività turistica delle strutture già esistenti di proprietà dei proponenti (che si propone di ampliare e integrare attraverso gli interventi proposti dalla proposta di variante). La realizzazione di questa struttura polifunzionale sarebbe coerente con la realizzazione dell'ampliamento del Residence Isolino collocato sopra l'abitato di Fondotoce che potrebbe incrementare ulteriormente nell’area le presenze turistiche (progetto già attuabile ma sempre rimandato perchè, per poter essere efficace sul mercato turistico, deve necessariamente disporre di strutture di svago e divertimento fruibili direttamente). Nel rettangolo di territorio dove oggi sorgono gli edifici agricoli abbandonati e in parte crollati, si intende realizzare una serie di impianti sportivi con relativi servizi, spogliatoi, bagni, magazzini, palestra, centro benessere e ristorazione. L’intervento prevede la demolizione dei volumi esistenti (la cui caratterizzazione funzionale agrozootecnica non è idonea ai nuovi usi) per poi ricostruirli con forme, posizioni, tipologie, materiali idonei alla conservazione della memoria storica e visiva nel paesaggio della cascina. A questo scopo si prevede che siano mantenuti i silos che caratterizzano la percezione a distanza di quest’area e che vengano recuperate le unità abitative residenziali già oggi esistenti. Per l’accesso all’area si propone la realizzazione di una rotonda sulla SS34 in modo da regolamentare oltre al traffico del centro sportivo anche quello proveniente dal campeggio Continental e dall’area comunale dell’ex Ossolana, migliorando le condizioni di fluidità e sicurezza del traffico. Estratto prgc vigente
REALIZZAZIONE NUOVO RESIDENCE Sui terreni collocati a monte della strada Fondotoce-Mergozzo, in prossimità dell'accesso al campeggio Continental, disponiamo della proprietà di un'area di mq. 10250 che è stata acquisita con l'intento di realizzare un nuovo residence turistico ricettivo extralberghiero. La struttura beneficerebbe dei servizi offerti dal vicino campeggio Continental , di quelli previsti nella fattoria ex De Antonis e della nuova area sportiva in fase di realizzazione con pista bmx e altre attività ludiche. Il residence potrà contenere unità di ospitalità con previsione delle possibilità di ospitare circa 100 persone.
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