Prot. 07/24
29/02/2024
Spett Comune di Verbania
IV Dipartimento
Settore Urbanistica
a mezzo PEC istituzionale.verbania@legalmail.it
OGG: Valutazione Ambientale Strategica: PE Recupero ex Colonia Motta - Osservazioni.
In esito all'avviso pubblico con il quale sono stati depositati gli atti riferiti all'oggetto, questa Sezione Locale della Associazione Italia Nostra APS, produce le proprie argomentate osservazioni.
1) OSSERVAZIONI GENERALI
Viene proposto un piano attuativo di recupero edilizio in conformità ed in variazione allo strumento urbanistico generale del Comune di Verbania, piano per la cui approvazione è stata ritenuto necessario attuare una Valutazione Ambientale Strategica comprensiva di VINCA.
Si osserva che dalla data di approvazione dello strumento generale a cui il Piano proposto si riferisce, sino alla data attuale, sono intervenute una serie di modifiche normative e pianificatorie che potrebbero aver avuto influenza sull’insieme della previsione d’uso del comparto costituito dall’area ex Colonia Motta, così come definito dal Piano Regolatore Generale datato 2006. Osserviamo che la Città di Verbania non ha ritenuto modificare nessuna delle previsioni originarie, pur avendo avuto più occasione di intervenire, ma confermando sempre quelle originarie sino ad accogliere la proposta di Piano, peraltro in Variante Urbanistica e prorogandone sempre le successive scadenze.
In relazione alle intervenute modifiche ci vogliamo riferire:
1) All’entrata in vigore della Pianificazione Paesaggistica Regionale (PPR) che causa la sua valenza sovraordinata e attraverso il suo apparato normativo avrebbe da tempo imposto una verifica del persistere della validità del quadro pianificatorio locale ed un calare su di esso di un semmai diverso o nuovo disegno previsionale.
2) All’insieme delle normative attuative che hanno coinvolto ambiti appartenenti alla rete Natura 2000 anche limitrofi all’area oggetto di proposta esecutiva e che comportano lo svolgimento della proceduta di VINCA contestualmente a quella di VAS .
3) All’intervenuta approvata estensione dei confini sud del Parco Nazionale Val Grande di cui l’area della ex Colonia costituisce una singolare enclave e di cui se ne dovrebbe tener conto .
4) Alle tutele introdotte nel corso del 2011 da parte del Ministero dei beni culturali e che hanno riguardato la quasi totalità del patrimonio edilizio esistente.
5) Alla stessa revisione generale dello strumento urbanistico locale pervenuto alla fase di approvazione del progetto tecnico a cui, facoltativamente, è stata attribuita valenza di salvaguardia.
2) OSSERVAZIONI URBANISTICHE e PAESAGGISTICHE
A)
Si osserva, come già ricordato che nel corso del 2011, Il Ministero dei Beni Culturali ha provveduto ad approvare un provvedimento di tutela che ha riguardato la quasi totalità degli edifici presenti nel comparto, oggi pertanto soggetti a vincolo architettonico e a limitazioni riguardo gli interventi edilizi possibili, ricondotti al solo restauro.
Il Comune non ha revisionato ( come sarebbe stato opportuno, se non dovuto) le previsioni contenute nella scheda d’intervento n. 43 del PRGC dell’anno 2006 che aveva confermato le quantità edilizie del precedente piano ( mc.90.000, ora richiesti in 92.000) e che ammettevano: ampliamenti, sopraelevazioni e nuove costruzioni, interventi ora non più ammessi sull’edilizia tutelata.
L’inserimento del provvedimento di tutela, pur non accompagnato da uno di tutela indiretta ex art. 45 del Codice dei beni culturali, dovrebbe comunque comportare una accresciuta attenzione con cui valutare gli effetti che le nuove previsioni edilizie potrebbero comportare su alcuni degli immobili vincolati. in particolare ci si vuole riferire agli effetti che la previsione di un nuovo consistente edificio adiacente, potrebbe avere sulla tutela sostanziale dell’ex convalescenziario, edifico 4 della relazione e sull’ambito delle ex piscine.
Per questa ragione, ma non solo, si chiede lo stralcio di queste previsione o un loro consistente ridimensionamento.
B)
L’intervenuta approvazione del PPR ha comportato l’onere di una verifica e di un’ applicazione a livello della pianificazione locale dei suoi contenuti.
La revisione generale del Piano Regolatore in corso contiene tra i suoi documenti quelli che attengono allo scopo, ma la valenza di variante urbanistica attribuita al Piano Esecutivo in esame, impone che la richiamata verifica sia effettuata anche in relazione a tale strumento.
Non pare che la documentazione in esame sia, sotto questo profilo esaustiva e, se non lo fosse, deve essere necessariamente integrata, valutando tutti gli aspetti che l’apparato normativo contenuto nel PPR contiene in riferimento alla porzione dell’ambito di paesaggio 12 entro il quale il sito si colloca.
In particolare si osserva che dovranno essere meritevoli di un approfondimento di verifica di conformità le previsioni del Piano Esecutivo riferite a:
a) zone a rilevanza paesaggistica normate dall’articolo 30 della NTA del PPR ( attualmente non vengono raffrontate).
b) zone boscate e prative così come regolate dall’art. 16 sempre delle NTA (le aree prative vengono dichiarate non presenti).
Al proposito si rimarca e si segnala invece e in particolare come l’area prativa posta nella parte sud dell’insediamento, risulterebbe da tutelare secondo la relazione ecologica forestale allegata alla proposta che infatti recita:
““Recupero delle formazioni residue prative e degli spazi aperti. Nelle aree di pertinenza dei complessi centrali e a sud della proprietà sono presenti formazioni residue prative. Queste aree un tempo erano spazi aperti, oggi ridotti a causa dell’invasione di arbusti e dell’avanzare del bosco. All’interno di queste aree vi sono esemplari di specie ornamentali di pregio da valorizzare. I prati sono habitat omogenei di specie erbacee ottenuti grazie all’azione dell’uomo. La loro valorizzazione può portare benefici sia alle specie che lo costituiscono sia alle persone che usufruiranno del futuro complesso turistico ricreativo.”
La relazione qui sopra riportata si riconduce anche agli “indirizzi” formulati dal PPR per le caratterizzazioni meritevoli di salvaguardia, ma con assoluta incoerenza anche rispetto la stessa relazione ecologica forestale dello stesso PE, viene poi destina alla prevista edificazione massiva di unità immobiliari sparse per oltre nuovi mc. 10.000 e a parcheggio in superficie e in interrato e non certo a: “ riordino” come indicato nella relazione di raffronto con il PPR.
Per le ragioni richiamate si chiede lo stralcio delle previsioni edificatorie e a parcheggio in quanto in contrasto con norme sovraordinate e da recepirsi.
c) zone classificate quali ambiti insediativi sparsi dall’articolo 38 delle sempre richiamate norme delle NTA del PPR ( vengono dati per compatibili con l’esistente edificato i nuovi volumi in previsione senza che via sia prova o previsione normativa cogente nel Piano Esecutivo ).
Si osserva la necessità che siano normativamente previste regole puntuali sulle caratteristiche del nuovo edificato che ne garantiscano la compatibilità, qualitativa e quantitativa, con quello esistente e tutelato, oltre che la compatibilità con quanto normato dal PPR .
C)
Si osserva che il Piano regolatore della città di Verbania è attualmente soggetto a procedura di revisione generale. Essa è pervenuta alla fase di approvazione della proposta tecnica, assegnando facoltativamente alla stessa la valenza di salvaguardia.
Una previsione inserita nello strumento in itinere fissa alla quota di mt. 300 s.l.m. il limite superiore oltre il quale non si ammettono nuove edificazioni diffuse.
Il Piano esecutivo prevede tuttavia la realizzazione di nuova edificazione di oltre mc. 2.000 alla quota di mt. 340 s.l.m. .
Considerata la vigenza della norma di salvaguardia, si osserva che per detta previsione deve essere sospesa ogni determinazione, stralciandola temporalmente dall’esame in corso.
D)
Il sostanziale previsto quasi raddoppio delle quantità edilizie presenti nel comparto impongono di valutarlo sotto il profilo della qualità del paesaggio con particolare riferimento agli effetti che il nuovo addensamento dell’edificato determinerà sulla visibilità del versante sia dal tratto costiero sottostante, sia dal bacino del lago su cui si affaccia.
Considerato che il versante in questi decenni di abbandono si è venuto caratterizzando come area boscata, le attività di diradamento previste, oltre che i varchi nella copertura vegetale che si determineranno per l’inserimento delle nuove costruzioni, avranno comunque l’effetto, certamente nel breve e medio periodo, di modificare il quadro paesaggistico ormai consolidatosi e provocheranno un diverso e in parte nuovo assetto paesaggistico.
Ricordiamo che al proposito gli indirizzi del Ppr così recitano:
“ Per le aree di cui ai commi 1 e 3 , i piani e programmi settoriali, i piani territoriali provinciali e i piani locali, in funzione delle diverse competenze, definiscono discipline, anche in coerenza con gli eventuali contratti di lago, atte a: a. preservare l’elevato grado di naturalità dello specchio lacustre, delle sue rive e delle differenti connotazioni ambientali e paesaggistiche delle aree contermini, con specifico riferimento al sistema insediativo, alla struttura ripariale naturale e agli eventuali lembi di bosco planiziale”
e ancora:
“Nei territori contermini ai laghi di cui al comma 1, gli interventi di recupero e di riqualificazione degli ambiti urbanizzati o quelli di nuova costruzione devono essere realizzati secondo criteri progettuali di coerenza dimensionale e morfologica con i caratteri tipologici del tessuto edificato storicamente consolidato e di ripristino e valorizzazione delle relazioni paesaggistiche del territorio interessato, che ne contraddistinguono la connotazione e l’identità”
Quanto premesso si osserva che in considerazioni di quanto esposto, le nuove quantità edilizie previste in adiacenza e/o prossime all’edificato esistente, considerata la loro posizione dominante sul versante scosceso verso la linea della sottostante costa, non potranno non determinare significative modifiche del quadro paesaggistico riconosciuto e identitario e se ne chiede pertanto il loro ridimensionamento sostanziale.
E)
Si osserva che la destinazione d'uso nell'ambito di intervento del P.E. è quella ammessa dall'articolo 25 delle NTA del PRGC.:
Aree destinate ai servizi turistico-ricettivi di tipo alberghiero ed extra alberghiero in sede fissa e residenze per comunità ( A.T.A. ), sono altresì ammesse le residenze di cui agli articoli 13 e 16 della L.R. 31/1985.
Stante il tenore della norma e la labilità dei confini tra destinazioni residenziali e no, se non viene rafforzata, sia in sede di bozza di convenzione che nelle norme attuattive del P.E. la possibilità di un efficace controllo sulle trasformazione d'uso di fatto di tali strutture, la elusione della disposizione non sembra difficile.
Occorrerebbe che la gestione centralizzata di tali strutture sia posta come condizione convenzionale necessaria affinché ne sussista la destinazione d'uso ammessa. Occorrerebbe inoltre introdurre norme sanzionatorie speciali convenzionali ( peraltro contemplate dall’art 45 della legge R, 56/77 che prevede:
“ le sanzioni convenzionali, a carico dei privati stipulanti, per la inosservanza delle destinazioni di uso fissate nel Piano di intervento.”
Occorrerebbe che siano introdotte e contenute nella convenzione urbanistica, condizioni fatte poi oggetto di trascrizione nei registri immobiliari che vincolino alle destinazioni e alle condizioni ammesse pur nel caso di trasferimenti immobiliari anche frazionati .
Nel caso si osserva che le modalità progettuali di nuovi immobili dichiarati ad uso residenziale-turistico, si realizzerebbe anche in una pluralità di fabbricati composti da singoli corpi, niente affatto dissimili da edifici residenziali ( ville e simili), non idonee ad assumere la definizione di "residence" o" residenza turistica" , stante il tenore letterale della norma che recita:
"L'uso della denominazione "residence" o "residenza turistica" e' consentito esclusivamente nel caso di gestione di unita' abitative poste in stabili a corpo unico o a piu' corpi."
Sulla base di quanto descritto e argomentato si chiede che i rilievi sopra esposti siano fatti propri dall'Ente in sede di approvazione del P.E., accogliendo l'osservazione specifica e facendo rimodulare, anche progettualmente, alcune delle nuove costruzioni previste.
F)
a)
Rileviamo carenze nel testo della bozza di convenzione che non ci pare preveda tempi certi per l‘inizio e l’ultimazione delle opere di urbanizzazione, ma solo termini di validità convenzionale con la conseguenza che solo al termine, ossia trascorso anche ben un decennio, la parte pubblica del Piano potrebbe vedere la sua concreta attuazione .
Poiché vige anche una previsione legislativa che ne fa obbligo: l’articolo 45 della L. 56/77 e s.m. e i, si osserva che tali termini debbono essere previsti e che siano coerenti con l’avanzamento dell’attuazione della parte privata del Piano così da fruire dei benefici entro un tempo congruo e certo.
b)
Si ritiene che la misura degli standard in cessione possa e debba essere accresciuta e non attestata su valori minimi. Le quantità edilizie in attuazione (esistenti e nuove), la misura della superficie territoriale interessata dalla proposta, la natura della estensione maggiore dello standard proposto rispetto al totale offerto, destinandolo e confermandolo ad area a verde, legittimano l’osservazione per una richiesta pari ad un raddoppio delle quantità, valutando la sua collocazione anche in ambito utile a protezione della Garzaia esistente.
3) OSSERVAZIONI AMBIENTALI
Si rimarca la vicinanza del comparto della ex Colonia con i confini della riserva speciale di Fondo Toce, area inclusa nell'elenco dei siti Natura 2000 dalla quale è separata lungo il suo confine sud dalla sola viabilità della SS 34.
Si osserva pure che il comparto della ex Colonia si insinua come un enclave tra i confini del fronte sud del P/ano Nazionale Val Grande. Di tale presenza le relazioni che accompagnano la proposta di Piano non fanno cenno, indicando il Parco alla distanza di km. 5 dal comparto, evidentemente non avendo inserito gli aggiornamenti conseguenti l’avvenuta estensione dell’area protetta.
Se quest’ultimo fatto non rileva sotto il profilo dell’incidenza in quanto l’estensione dell’area non ha comportato il suo inserimento tra i siti NATURA 2000, comunque dovrebbe essere valutata sotto altri profili e comunque non può essere ignorata nell’esame delle compatibilità delle previsioni con il contesto entro il quale si colloca.
Diverso è invece il caso per l’adiacenza del comparto con il sito IT1140001 - Fondo Toce ZPS, soggetto a misure sito specifiche di conservazione come approvate dalla DGR 53-4420 della Giunta Regionale del Piemonte in data 19/12/2016 e per il quale la valutazione di incidenza dovrebbe prendere in esame qualsiasi fatto perturbante il clima di conservazione che attraverso il provvedimento citato si è voluto garantire e che le attività finalizzate alla realizzazione di quanto proposto e una volta poi in esercizio, si possono determinare, indicando le eventuali misure di protezione e di mitigazione che dovrebbero essere prese in considerazione e attuate al fine di evitarne gli effetti.
Esemplificativo a questo fine ci sembra il caso della presenza di una Garzaia, (vedi foto) installatasi in un ambito interno e prossimo al confine costiero del comparto e che la valutazione di incidenza non ci sembra abbia indagato con adeguata correttezza e completezza. Piuttosto si è fatto ricorso al rinvio dell’esame, ad approfondimenti successivi circa la consistenza stessa della Garzaia, a cautele di cantiere non meglio definite, a compatibilità con la presenza di attività antropiche date per scontate.
Stante la imminente scadenza temporale per l’esame non ci è stato possibile compiere una valutazione più approfondita sulla qualità, completezza e correttezza della valutazione di incidenza prodotta, non mancano tuttavia i soggetti che potranno valutarla con miglior attenzione, primo fra tutti l’Ente gestore dell’area protetta. Ci siamo perciò limitati al caso emblematico della Garzaia che proprio per la sua evidenza avrebbe meritato ben altra attenzione e che pertanto osserviamo non possa considerarsi né esaustiva, né compiuta.
Concludiamo osservando che la vicinanza all’area protetta comporta che tutti gli interventi programmati sul patrimonio vegetazionale del comparto siano valutati non solo sotto l’aspetto della corretta gestione forestale e botanica, ma anche in relazione alla funzione che esso svolge a beneficio della protezione dell’avifauna che trova stazionamento o transito nella limitrofa area e degli habitat protetti .
Il Presidente Itali Nostra Sezione VCO
a
Nessun commento:
Posta un commento